世联2005年郑州房地产市场调研报告1343512973.ppt

郑州房地产市场调研报告 谨呈：郑州隆基置业 房地产市场判研 郑州经济发展各项指标稳步提高，经济发展平稳，有利于房地产市场发展 纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长 郑州房地产市场处于高速发展阶段，未来房价仍然有较高的发展空间 2005年郑州市人均生产总值达到2,861美元，按照经验和惯例，正处于房地产发展的高速阶段； 郑州市房地产的各项发展阶段亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。 近六年间住宅售价每年的平均增幅接近10％ 图1显示：郑州房地产自近年来供应和销售面积均保持高速增长，2005年销售面积达到599.42万平方米，市场供需比为1.11：1，基本合理； 房地产价格历年来增幅不大，销售均价六年的年均增幅率约为9.67%； 2005年较2004年的房地产价格有较大增幅，整体均价增幅12.39%，其中住宅增长12.29%，商业下降13%。 1月，郑州市商品房销售均价为 2822元／平方米；２月为3013元／平方米；３月份商品房销售价格为3053元／平方米，一路上涨。 郑州房价收入比、人均居住面积等指标显示合郑州房地产市场很有潜力 郑州的房价收入比为1：6，处在国内城市房价收入比的最低水平，房地产业健康发展 郑州较低的人均居住面积预示着郑州房地产市场仍有较大的的发展空间 郑州市房地产发展处于高速发展阶段，且未来市场发展空间较大 房地产市场判研 客户分析——对郑州市民阶层的划分 对郑州市客户阶层的分析有助于我们发掘和分析自己的目标客户群，并研究他们的置业特点； 客户阶层的划分是一个动态的过程，划分标准和人群的变化会随收入水平变化而逐渐变动； 客户阶层的比例不等于实际购房客户的构成比例，一般来讲，越是收入高的客户，其人群在市场的购房比例越高； 收入水平仅仅是衡量客户阶层的一个最基本的方式，事实上对客户阶层的划分还将结合收入方式、家庭结构、年龄特征等因素。 不同阶层的购房案例和置业特征分析 不同客户阶层的购房总价区间基本如下： 顶端富豪：总价100万以上； 高端客户：总价40~100万 中端客户：20~40万 低端客户：20万以内 体现在单价上，各类客户购房单价区间基本如下： 顶端富豪：大于5,000元/㎡ 高端：3,000—5,000元/㎡ 中端： 2,200—3,000元/㎡ 低端： 小于2,200元/㎡ 价格是客户阶层在购房支付能力上的直接体现，而不同的客户阶层在购房特征和行为上又有较大的差异。 房地产市场判研 郑州房地产商的梯队分层 处于第一梯队的外地实力企业由于产品品质较好和创新较多，在郑州市场上形成了一定程度的品牌知名度，积累了一定品牌价值 处于第二梯队的本地知名企业由于对本地消费者需求的准确把握，虽然形成了一定的品牌知名度，但是品牌价值较低。 房地产市场判研 区域价值：板块特征明显，发展不均匀,中心区与郑东新区拥有绝对资源，区域价值远远高于其他区域 郑东新区 西起107国道，南自机场高速公路，远期规划总面积约150平方公里。 根据总体规划，将环CBD25平方公里为近期重点开发建设区域（新区起步区），未来前景看好，对投资置业者吸引力较大； 中心区 郑州老城区、商贸中心，土地资源稀缺、寸土寸金，配套成熟，居住密度大，新盘多为旧城改造项目，正在开发的商业和办公物业也多集中于此 ； 北区 包括金水区（郑州的行政文化区）、惠济区，北临黄河生态湿地，有花园路、文化路等城市主干道与城市中心连接，无工业污染，居住环境纯净，是另一个开发热点区； 郑东新区：楼盘素质远远领先，产品创新、营销创新突出，客户关注未来发展前景，但配套缺乏成为重要制约因素之一 中心区：配套完善、都市味浓，土地稀缺、地价高昂，成为高层集中区域，但高层高端概念缺乏 北区：良好的区位和配套催生市场中高档楼盘 西区：区域内工薪阶层主导房地产发展，购买力不强和辐射范围小制约了楼盘档次提升 东南片区:居住人口少、产业优势不明显、配套不完善，发展更多依赖于整体市场发展和郑东新区的带动 项目周边典型项目扫描 重点关注的新开楼盘情况分析 项目周边在售楼盘 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 附件： 市场大势研判 消费者分析 开发商分析 市场格局 市场大势研判 消费者分析 开发商分析 市场格局 650.3 15,024 19,154 243.3 1,375 708.2 2004 23,171 15,795 13,604 12,335 11,481 元 人均GDP 262 212.4 156.4 142.4 133.2 k㎡ 建成区面积 1,650 1,102 928.3 828.2 738.0 亿元 国民生产总值 716 697.