东莞常平房地产市场调研2011年4月.ppt

常平房地产市场小结特征 产品：110—120㎡三房、140—150㎡四房最受客户欢迎，反映客户基本以舒适型产品为购买为目标； 价格：常平洋房价格基本在5500—6500元/㎡毛坯左右，别墅价格约在11000—18000元左右 产品特色：产品特色少，入户花园、超大阳台等特色户型少。 客户来源：别墅产品购买客户基本为常平本地客户，公务员、私企业主是主力客户。洋房产品以本地企业高管、小企业主、小生意人和深圳客户为主（香港客户在2007-2008年时较多，近两年以逐步减少）。 常平购房客户特征分析 什么人在常平购房？ 35%为深圳、台湾、香港客户，广州客户较少 65%为常平土生土长的本地人 开始逐渐进入从产品更新换代的时间 工作和生意是促进深圳、香港等客户置业东莞的主要原因。 东莞较低的房价也吸引一批外地投资客户，进莞置业 常平购房客户构成 私企业主、生意人 本地、深圳、台湾、香港等高端客户 公务员 政府公务员、各村的村长、书记 投资、度假客户 本地、深圳、香港看中东莞升值潜力的投资客户 购房客户结构简单，生意人/私企业主、公务员、投资客是常平每一个房地产项目的组成部分。 常平购房客户特征： 别墅 洋房 基本以本地人为主 私企业主、公务员 本地、深圳、香港客户 私企业主、投资客户、企业管理人员 常平人的居住观 常平交通方便、配套好、娱乐设施多 常平人与广东一些城镇客户有较大差别，他们比较关注工作后的时间怎么度过，周边配套和交通时候便捷成为他们购房的关注重点 购房并不是因为没房子住，想要更好的才是促使他们购房的因素 在常平要购买一套房子并不困难，但是他们手头上有钱，他们能够追求更好的东西，促使常平人不断从村屋还电梯洋房，电梯洋房还别墅。 区域客户研判 深圳、香港等外地客户的居住观 价格不贵、交通也方便 深圳限购，价格高企，促使深圳人把钱花在东莞和惠州购房房产上。东莞房地产价格对于香港人来说更加实惠，60-70一套，无论投资、度假都很适合。 需要一个落脚的地方 不断往返东莞、深圳、香港，换不如花点钱买一套。 * 经济常平 常平始终坚持以制造业为本，打基础，办实业，形成了较为完善的工业体系，打下了较为扎实的产业基础。截止2009年底，全镇共有制造业企业近5000家，其中外资企业近700家，私营个体企业4300多家。毛织、玩具、塑料制品、金属制造业是常平的传统优势行业。 酒店业+制造业 制造业催生大量有经济实力的企业主，企业高管 酒店业为产品带来大量香港、深圳、广州娱乐客户到东莞消费置业 过百家大中型酒店，约5000家私营企业支撑起常平的经济。 常平城区景观扫描 常平城区景观扫描 常平镇总体规划(2001-2020)概要 【社会经济发展战略】 预测2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82．16亿元、165．25亿元和428．61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70％、75％和80％左右； 规划常平镇以传统优势产业为基础，形成现代制造业、现代流通业和房地产业三大支柱产业。 【城市性质与规模】 规划确定常平镇的城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽，客流、物流中心，东莞市东部经济、文化中心，华南商贸重镇”。 考察项目，元江元村 考察项目，元江元村 空间结构 规划常平镇采取组团式结构形态发展，五个城市组团既相互联系又相互对立，功能各异。 旧城组团为商业中心及综合功能区，新城组团为行政中心及生活区，东站组团为综合功能区，站北组团为高新技术产业园区，物流园区，河西组团为工业区及综合生活区。 考察项目，元江元村 道路系统规划 规划京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路、博深高速公路、常虎高速公路、莞樟公路、东深公路、,莞惠轻轨铁路等构成常平的对外交通体系。 城市道路系统由快速干道，主干道，次干道，主要支路四级道路构成，另外还要根据需要布置立交桥，停车场，长途汽车站，公交站等交通设施。 考察项目，元江元村 考察项目，元江元村 城镇规划 常平镇作为东莞东部的经济,文化中心,被确定为东莞 “一中心两支点”市域城镇结构中的支点城市.同时,以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带与以东莞城区为中心的中心发展轴和高科技产业带,以虎门为中心的西部发展轴和城镇密集带一起构成了东莞市域发展的三条主要轴线. 考察项目，元江元村 考察项目，元江元村 常平镇城市经济发展规划特征总结 常平镇定位为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽，客流、物流中心； 酒店、制造业仍然是经济发展支撑点； 常平被确定为东莞 “一中心两支点”市域城镇结构中的支点城市，是东莞的重点发展城镇； 政府规划利好，城市规划发展对房地产发展有足够的支持 可以说 ——常平是一个非常具有发展潜力的区域 处于东莞城市重点发展