中翔广场营销深化报告.ppt

谢谢聆听 Thanks! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 本案预计总销6.8亿，按照广告预算1%计算 建议项目投放预算约为700万元 附：媒体策略 媒体执行 营销费用阶段分配 2013年10月-2014年1月为首期推广期，大量户外长期使用，计划总营销费用为350万。 阶段 时间 比例 金额(万元） 推广期 第一阶段 2013.10-2014.01 50% 350 前期形象起势+首批商铺 第二阶段 2014.02-2014.03 15% 105 商铺二次推案 第三阶段 2014.04-2013.05 15% 105 首期写字楼 第四阶段 第五阶段 2014.06-2014.08 10% 70 二期写字楼 2014.09-2014.11 10% 70 三期写字楼 营销费用媒体分配 类型 比例 金额 说明 导视包装类 广告牌 40% 280 符合树立形象要求，效果最显著 路旗导视系统 10% 70 制作＋发布费用 现场包装 5% 35 工地售楼处现场广告包装等 媒体类 报纸杂志 2% 14 苏州主流报纸 网络 8% 56 苏州本地网络 短信 10% 70 短信公司 新媒体 2% 14 公交公司 活动类 活动 10% 70 阶段主题活动及组织 外展点 8% 56 繁华地段外展点 定向推广 1% 7 企业、会所等定向推广 印刷制作类 资料印刷 2% 14 阶段集中型投入 合计 100% 700 - 市场分析 客户分析 营销模式 推广手段 上 篇 【商业部分营销推广策略】 下 篇 【写字楼部分营销建议】 塔楼销售策略建议 公寓？ 写字楼？ 现状：片区内竞争压力极大 塔楼层高3.6米 周边住宅空置率较高 租金与售价不匹配 现状：相城区写字楼发展滞后 写字楼销售市场冷淡 周边写字楼空置率较高 写字楼客群较少 机会：公寓产品认知度较高 宜住宜办公的双重属性 机会：苏州市退二进三的大背景 地处相城区金融街 周边租金收益相对客观 结合区域市场及项目具体产品，项目组建议塔楼销售方向为写字楼 报告需要解决的四大关键 项目定位 客户定位 营销思路 竞品分析 PART.1-竞品分析 项目名称 南亚大厦 　 项目地址 相城区嘉元路618号 物业名称 苏州金凯物业有限公司 物业费 4.3元/平方/月 项目形态 商铺、写字楼（甲级） 租售价格 商铺（银行 100多元/平方/月）、写字楼 50元/平方/月 电梯品牌 　 电梯数量 3（2部客梯、1部货梯） 楼层数 16（地上15层、地下1层停车场） 主推面积 200-400平方 车位 地下40个、地上170个 租售价格 地上100元/月、地下300元/月 每层面积 1300-1400平方 层高 3.9米 项目占地 6004平方米 总建面积 1.7万平方米 入驻企业 南亚集团，贸易，照明企业，银行，装饰 备注 该楼盘于2008年8月11号竣工，且无空置房源 南亚大厦 项目名称 德诚嘉元广场 　 项目地址 相城区嘉元路以北、相城大道以西交界处 物业名称 物源物业有限公司 物业费 3.5-8元/平方/月 项目形态 商铺、公寓、写字楼 租售价格 售价 7000多/平方 电梯品牌 KONE 电梯数量 公寓 6部（13人、1000KG）、写字楼 4部（13人、1000KG） 楼层数 公寓23层（地上22层、地下1层停车场）， 写字楼29层（地上28层、地下1层停车场） 主推面积 公寓 30-40平方， 楼层面积 900多平方 楼层户数 公寓（4-19层每层20户、20-22层每层10户） 车位 380 租售价格 租价 230元/月 项目占地 1.67万平方米 总建面积 7.5万平方米 入驻企业 贸易、办公用品、电子类公司，保险公司等 备注 公寓2010年8月交房，写字楼2009年9月交房,入住率百分之90% 德诚嘉元广场 项目名称 悦豪大厦 　 项目地址 相城区嘉元路788号 物业名称 　 物业费 8元/平方/月 项目形态 商铺、写字楼（甲级） 租售价格 商铺（银行 100多元/平方/月）、写字楼 50元/平方/月 电梯品牌 三菱（14人、1050KG） 电梯数量 3部 楼层数 21（地上20层、地下1层停车场） 主推面积 　 车位 400多 租售价格 地上150元/月、地下220-230元/月 每层面积 900多平方 层高 4米 项目占地 　 总建面积 　 入驻企业 贸易、装饰、建筑、家具、律师事务所、政府办事处 备注 一楼大厅可