丹堤物业建议.ppt

* 房地产市场快速健康发展 本项目将与万科系产生竞争关系 “星河在本项目的建筑实践和营销实践，将在未来2年的时间里，深刻地影响深圳的地产走向” 3个问题 建筑实践 1个机会 “致力于星河阶层的建筑实践” 本项目指标现状—— 现有占地：196670.8 m2 容积率：1.0 地块属性：关口；山水围绕；进入性差 本项目建筑实践的战略1：与山湖林海产生区隔 南坪快速和梅观立交产生的噪音污染对本项目产生重大威胁 解决小区内外交通问题对本项目具有重大意义 盖板区 噪音重大影响区 一个主入口,难以实现人车分流 项目地形复杂，交通组织有难度 车行驶流线过长 约2.5米 约2.5米 南坪快速路面 地平面 道路封闭顶棚 36米，双向8车道 南坪快速上盖段示意图 100 96 104 115 96 100 92 90 湖面 山体坡地 地形复杂 115 用地条件复杂，台地较多 高差不规则，土方设计较复杂 部分地质分化严重，有滑坡的迹象 项目大部分为山体北坡，建筑采光需推敲 枯水期湖面景观不佳 地块高差的处理和借用是本项目的规划重点之一 5 4 3 2 1 价值排序 78 86 89 92 93 价值实现 18 16 18 20 20 20% 景观的可利用性 24 27 30 27 30 30% 资源的可利用性 16 16 18 18 20 20% 独立性 8 12 10 12 12 15% 可塑性 12 15 13 15 11 15% 进入性 B5 B4 B2 B3 B1 权重 价值分区原则 地块价值排序: B1B3B2B4B5 B1 B2 B3 B4 B5 存在噪音和污染影响 景观开阔 背山型（北坡） B5 私密性一般 景观一般,以小区环境为主 面水型 B4 景观较好 环水型 B3 私密性较好 景观最佳 背山环水型 B2 私密性较好 景观最佳 背山（南坡）环水型 B1 其他特征 景观评价 地块属性 对项目受益价值贡献排序：TH 小高层 独栋 洋房；尽可能增加TH的比例将明显增加项目总收益 构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)——项目总收益 A——产品价格（市场价预估） X——产品建筑面积 函数构建的假设前提： 1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）； 2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）； 3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数 1、A1小独栋价格， A2TH价格，A3洋房价格，A4小高层价格 2、X1小独栋建筑面积， X2 TH建筑面积，X3 洋房建筑面积，X4小高层面积 3、0=(X1,X4) =19.5，不可能出现一种产品的面积为负数的情况 X1+X2+X3+X4=19.5 X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4=17.7 0≤（X1、X2、X3、X4）≤19.5 建立关系式求解函数 R1小独栋的常规容积率； R2TH的常规容积率； R3洋房的常规容积率； R4小高层的常规容积率； 本项目建筑实践的战略2：TH数量和品类的最大化 A类——常规联排TH（R=0.75） 优：市场主流TH，认可度高； 劣：产品较缺乏创新，单位用地的价值量相对较低 B类——前后联排TH（R=0.9-1）；适用前提：无优质景观资源 C类——前后叠拼TH（R=1.2-1.3）；适用前提：同B类 优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量； 劣：舒适性有一定的欠缺 TH院落 TH住宅单元 典型案例：城市山谷 B类：前后联排TH C类：前后叠拼TH D类——联院TH（R=0.9-1）；适用前提：较为方正的均质地块 优：在保证了舒适性的前提下，增加了容积率，增加 了单位用地的价值量的产品创新； 劣：私密性较差； 联院TH是万科第五园的主导产品 TH院落 TH住宅单元 D类：联院TH E类——六甲式TH（R=0.9-1）；适用前提：地块高差明显 优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；充分利用了 地形特色，减少土方量； 劣：部分房间的采光日照受到影响，车行处理较复杂； 赠送地下室 赠送露台 亲水码头 六甲式TH将成为本项目合理利用山地资源的创新产品 F类——宽景联排TH（R=0.6）；适用前提：临主要景观面 优：较传统的TH，舒适性有很大提高，大面宽获取了大的采 光面和观景面； 劣：占用了较