住房可支付能力.ppt

住房可支付能力探究 ——以沈阳 贵阳两市为例 住房支付能力 住房支付能力反映了家庭从市场购买或租赁住房的交易能力。美国国家低收入住房委员会、澳大利亚国家住宅发展委员会(NHS)等机构对住房支付能力的定义为:在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。 住房可支付性指数 住房可支付性指数(Housing Affordability Index: HAI)用于考察住宅市场中位数收入水平的家庭对 中位数价格住宅的承受能力,若该指数大于等于 100%,则目前的房价没有超过居民的支付能力,反 之则存在支付能力问题。 住房可支付性指数 MEDINC:中位数收入水平家庭的年可支配收入; QINC:获得中位数价格的住宅,家庭必须的资格月收入; PMT:月本利支出额; MEDPRICE:住宅的中位数价格; IR:月抵押贷款利率。 公式中已知数据： p—住房贷款金额，i—购房贷款偿还月利率， n—贷款时间，中位收入 其中，住房贷款金额p=住房市场中位价格*贷款额度 由于我们很难知道住房市场中位价格，可用（商品房平均销售价格*人均住房面积)代替 同理，中位收入可由每月城市居民人均可支配收入代替。 住房可支付性指数 供参考的中位房价与平均房价的比例关系有： 房价方面： 郑思齐（２００７）从国家统计局城市调查数据得出，存量住房市场 价值的中位数为存量住房市场价值平均数的８０％。 满燕云（２００９）算出２００７年全国中位数房价约为平均房价的６４．３％。 对以上两个比例数字取平均数，中位数价约为平均数的７２％ 收入方面： 2００５年中国社会科学院“中国城市劳动力调查”发现，本地居民的人均收入中位数为平均数的８２％，流动人口的人均收入中位数为平均数的８０％（世界银行，２００９）； 国家统计局２００７年城镇住户调查的家庭收入中位数是平均数的７５％（满燕云，２００９）。 对以上收入的比例数字取平均数，中位数收入约为平均数的77％。 住房可支付性指数 从以上房价、收入的中位数与平均数的比例关系看，换算成中位数后得出的房价收入比与直接用平均数算出的房价收入比极为接近 可支付性指数= 沈阳住房可支付性指数 可支配收入，指居民家庭在支付个人所得税之后，所余下的全部实际现金收入（不包括借贷收入） 城镇人口是指居住于城市、集镇的人口，主要依据人群的居住地和所从事的产业进行归类。 2010年沈阳人均住房面积 27.92平方米沈阳晚报户均住房面积74.10平方米 2010年国务院《国十条》对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;而公积金贷款在首套房贷款政策上，并没有一刀切的从紧，仍然以90平方米为界，实行差别化的信贷政策，即首次购买90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。 30年 已知沈阳市商品房平均销售价格为5884.182元/平方米，人均住房面积27.9平方米/人，设贷款额度为70% 得p=5884.182*27.3*80%=128510.535 已知房屋贷款30年年利率为6.550% 月利率=0.00548 由公式一得a=0.00637* 128510.535 =818.7 合格收入=a/30%=2729.03 已知沈阳市城市居民人均可支配年收入 为23326.20元 则城市居民人均可支配月收入=23326.20/12=1943.85 算得可支付性指数 A%=1943.85/2729.03*100%=71.23% 由A%100%得沈阳市市场房价过高，支付负担过重 沈阳住房市场分析 近年来，沈阳的房地产市场一直被业界认为是最健康、最有活力的市场。沈阳的房价一直保持着低调、稳步的上涨，在全国同类城市中属于低价位的水平。2008 年， 在全国房地产市场普遍低迷的情况下，沈阳的房地产市场仍然保持了一枝独秀，沈阳的房地产投资及销售面积在全国副省级城市中均位列第一。 1、房地产投资特点 由2001 年的 6.3%上升到 2008 年的 26.2%，可见房地产业对于国民生产总值的贡献越来越大。 住宅投资保持主导地位，商业地产投资比重加大。 沈阳市房地产市场成为国内和国际资本投资凹地。 2、供给 2001—2009 年沈阳市商品房价格一直处于稳中有升的状态，在全球经济形势恶化、全国房价普遍下降的 2008 年，沈阳市房价依然有所上涨，可见沈阳市房地产市场的抗风险能力很强。 2009年沈阳市存量房转让量