博思堂-九里香堤市场推广策略.ppt

2002.6月 BIRTHIDEA博思堂 九里香堤 Green Riverside 整合市场攻击策略 Strategy Ad. Planning [颠覆桂林] 一、桂林居住革命时代来临了！ *桂林地产在哪里？ 桂林目前的地产现状相当于深圳的96年，刚从买地自建的不规划作法中走向项目初具社区规模， 考虑园林景观，配套设施。如澳洲花园/七星花园/麒麟湾一批发展商的带动，使桂林地产进入市 场成熟全面启动期。 *桂林没有别墅！ 目前大多数人对于好房子的概念还只停留在“好景观+居所概念”的基本需求阶段。市场没有可见的居住极高点和高品质的指标性项目。别墅真正的高品质生活享受概念没有建立。 *市场质变点的出现 桂林旧城改造建设以及城市向国际化旅游城市发展，人民生活品质的提高，相应带动人们对于居住的要求的日益提高，市场麒麟湾4天热销150套，对于高消费市场是一个很好的例证：市场要求真正意义上的好房子的出现！ [ 判断 ]：桂林已进入市场成熟全面启动期，市场成熟速度会非常之快，市场要求竞争在高层面 率先质变。一场居住革命来临了！ 二、我们的优势在哪里？ 1、景观优势不足：项目本身所拥有的自然景观，如山、水等自然景观概念，在市场上不具备绝对 杀伤力，竞争对手拥有相同的卖点。 2、位置优势不足：西区是桂林市新经济开发区，在桂林人心目中，地理位置以及心理位置属于偏 远位置。西边为熊虎山庄，且与麒麟湾短兵相接。位置本身并没有优势； 3 、规划优势明显：全新Townhouse桂林首次亮相，纯水岸亲自然的休闲环境、性能价格比都非常 优越，三重优势非常明显，具有非常强烈的核心竞争力； 4、品牌优势明显： 法国欧博的园林景观，澳大利亚的建筑规划，深圳中海的物业管理，项目参 与者本身带有强烈的专业品牌效应； [ 判断 ]：* 项目本身的特点两极分化，外界缺少大的竞争优势，项目本身的优势明显； * 我们的突破点就是：建立高点，彻底颠覆桂林！成为桂林别墅项目新指标！ 分析1：竞争对手优劣势解析 项目 优势 劣势 麒麟湾 *规模大， 规划较好，配套齐全； *开发周期较长； *产品已初具雏形，现场有实景 *园林展示效应不到位，户型无特色 七星花园 *社区生活氛围已经出现； *无大景观点； *组团空间感好； *3期高层无高价支持点 *市场口碑良好 澳洲花园 *园林人文性强； *景观堆砌，无良好规划； *社区小品到位 *所剩数量不多，不具竞争力 桃花山庄 *地理位置佳，江边； *价高，大部分卖地 安厦世纪村 *超大规模社区，46万平米； *开发周期长 *地理位置佳，临江； *柏涛规划设计 三、市场突破点在哪里？ 市场突破点的核心 建立桂林别墅项目品牌领导地位 市场突破点的关键 建立市场致高点，全面