房地产权属登记与发证.ppt

第十章房地产权属登记与领证 学习目标 1．掌握房地产权属登记的概念、法律依据及作用。 2．理解土地权属登记的内容、机关和种类。 3．理解房屋权属登记的内容、机关和程序。 4．了解土地权属证书的种类、房屋权属证书的种类。 第一节 房地产权属登记概述 一、房地产权属登记的概念 房地产权属，即房地产各项权利的归属。 房地产权属登记，简称房地产登记，是指法律规定的房地产行政管理部门对房地产所有权和使用权以及抵押权等其他权属状况进行持续的、永久性的登记。房地产权属登记的法定机构将申请人的房地产权利登记于依法设立的特定的簿册上，并颁发相应的房地产权利证书。 二、房地产权属登记的法律依据 （一）土地权属登记的法律依据 我国的土地产权登记依据的法规是《土地权属登记办法》（国土资源部令2007年第40号， 2008年2月1日起施行），是国土资源部的部门规章，国土资源部贯彻落实《物权法》的配套法规。我国《物权法》确立了不动产统一登记制度的基本原则，决定了我国不动产登记的发展趋势和方向，也决定了我国土地权属登记制度的未来发展方向。土地是最重要、最基础的不动产，土地权属登记是不动产登记的基础。 （二）房屋权属登记的法律依据 房屋产权登记的依据的法规是《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号，2008年7月1日起施行），《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号，2008年5月6日起施行）。这两个法规都是建设部（现名住房与城乡建设部）的部门规章，和《土地权属登记办法》一样，也是一部贯彻落实《物权法》的配套法规。 三、房地产权属登记的效力 为了确保房地产登记簿的公信力，我国房地产权属登记实行三项制度： 1．强制登记 不管以什么方式取得房屋所有权，均须登记，以确保每一套房屋都有合法的产权证书，使登记簿成为唯一表征房屋产权的工具。 2．统一登记 全国各地的登记机关、权属证书、登记程序基本统一。 3．形式审查和实质审查相结合 在对房地产权属进行登记时，国土房管部门要对房地产的权属进行审查，以确保房地产登记簿和相应证书真实反映房地产权属的变化，确保房地产交易安全。 四、房地产权属登记的作用 房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有多方面的作用。 （一）权利确认功能 权利确认功能指房地产权属登记依法确认房地产权利归属状态，经过登记的房地产权利受国家法律及其强制力的保护，可以对抗权利人以外的任何人。经过登记赋予房地产权利以相应的法律效力，保护房地产与权利人之间的法律支配关系。登记确权的房地产必须颁发权利证书。房屋权属证书包括《房屋所有权证》（包括共有权）、《房屋他项权证》等。 （二）权利公示功能 权利公示功能指房地产权属登记公开房地产权利变动状况，公示利益关系人与社会公众，保障房地产交易的安全。房地产权属登记通过公示能够将房地产流转的情况和结果及时的公布，具有风险预警的作用，进而可以保护房地产权利人和善意第三人的利益。但是目前在我国房地产权属登记中公示作用尚未完全发挥。 例如：根据有关规定，房地产登记文件资料的查阅，按照国土房管部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。房地产权转让、抵押和出租应当以登记文件资料为准。 （三）管理功能 管理功能指的是房地产权属依法登记实现政府管理意图，通过登记建立房地产籍资料，进行房地产籍管理；通过登记审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而避免违法行为发生。通过房地产权属登记对房地产的登记档案、图纸等资料进行管理，对申请登记的房地产权利的真实合法性进行审查监督，同时也为城市规划、税收等提供依据。 第二节 土地权属登记与房屋权属登记 一、土地权属登记 （一）土地权属登记的内容 土地权属登记内容包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。土地权属登记内容依法记载于土地权属登记簿公示。 土地权属登记制度的设立，目的在于建立权威登记信息载体——土地权属登记簿，核发权威土地权属证书，避免土地侵权行为和其他违法、违规行为，也为国家掌握土地资源使用情况提供准确、全面的数据、资料。 （二）土地权属登记机关 土地权属登记实行属地登记原则，土地权属登记申请人必须向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地权属登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权属证书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地权属登记。在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地权属登记办法》的规定执行。 （三）土地权属登记种类 1．土地总登记 土地总登记，是指在一定时间内国土资源行政主管部门对其辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。执行土地总登记时会发布通告。通告的主要内容包括：土地