新型城镇化背景下房地产业走势展望更平稳更均衡更健康.doc

案例2： 新型城镇化背景下房地产业走势展望：更平稳、更均衡、更健康 一、过去十年中国城镇化发展进程回顾 1.城镇化水平快速提高，年均新增城镇人口超过2000万人 过去十多年我国城镇化水平提升速度为建国以来最快，年均新增城镇人口超过2000万人。上世纪八十年代之前，我国城镇化进程发展缓慢，1964-1982年间，城镇化率年均增长仅为0.15个百分点。上世纪八十年代以后，城镇化水平提升速度明显加快。尤其是2000年以来，城镇化率年均增幅均在1个百分点以上，2000-2010年，年均新增城镇人口超过2000万人，城镇化率平均每年提升1.37个百分点。2011年城镇化率首次突破50%，达到51.3%；2012年底，我国共有7.1亿城镇人口，城镇化率提高1.3个百分点至52.6%。 图：1964-2012年城镇化率及新增城镇人口 数据来源：统计局，CREIS中指数据， 城镇化拉动宏观经济，为房地产业发展提供广阔空间 过去十多年，城镇化提高促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境。2000年以来，我国城镇化水平持续快速提高（平均每年增长1.4个百分点），在城镇化进程不断推进的大环境下，宏观经济持续向好且流动性充裕，GDP和M2的复合增长率分别高达14.8%和17.9%，累计增长4.2倍和6.2倍；居民收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为12.0%和16.4%，累计增长2.9倍和5.2倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。2012年，全国商品房销售面积达到11.1亿平方米，新开工面积17.7亿平方米，相比2000年均增长5.0倍；商品房销售额6.4万亿元，相比2000年增长15倍，超过同期开发投资额增幅。 表：2000年来中国房地产业及主要相关宏观指标增长情况(名义增长率) 指标 单位 2012年 相比2000年 增长倍数 2000-2012年 复合增长率 城镇化率 % 52.6 16.4 年均1.4 GDP 万亿元 51.9 4.2 14.8% M2 万亿元 97.4 6.2 17.9% 居民储蓄存款 万亿元 40.0 5.2 16.4% 城镇居民人均可支配收入 元 24565 2.9 12.0% 商品房销售面积 亿平方米 11.1 5.0 16.1% 商品房销售额 万亿元 6.4 15.4 26.2% 商品房销售均价 元/平方米 5791 1.7 8.8% 房地产开发投资额 万亿元 7.2 13.4 24.9% 新开工面积 亿平方米 17.7 5.0 16.1% 数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理 改革开放以来，我国经济发展与城镇化相互促进、快速发展。经济发展为城镇化提供基础，城镇化为经济发展提供广阔的市场和高效的生产力。数据显示，城镇化水平与经济发展水平存在明显的正相关性，城镇化率与GDP总额以及人均GDP的相关系数分别达到0.93和0.94。特别是1995年城镇化率在突破30%后进入快速上升阶段，我国GDP总额也呈现出加速增长趋势。过去十年（2000-2010年），城镇化水平每年提高1.37个百分点，GDP年均增速为10.49%，是过去三十年中增长最快的十年。2012年，我国GDP总值突破50万亿元，比1978年增长141倍，城镇化率共提升近35个百分点至52.6%。 图：1978-2012年中国国内生产总值与城镇化水平对比图 数据来源：CREIS中指数据， 城镇化水平与房地产市场发展规模关系密切，与房地产销售、开发等各项指标高度相关。随着城镇化水平的提高和城镇人口的增长，住房需求日趋旺盛，我国商品房市场快速发展。2000-2012年城镇化率与商品房销售额及房地产开发投资额相关系数均超过0.95。2012年商品房销售额6.4万亿元、开发投资额7.2万亿元，分别比1998年增长了24.6倍和18.9倍，年均复合增速分别达到26.1%和13.8%。房地产业的发展速度大大超过了同期宏观经济发展，逐步成为拉动经济增长的支柱产业。 图：1990-2012年全国商品房销售额和房地产开发投资额与城镇化率 数据来源：CREIS中指数据， 东部地区城镇人口增加最多，带来巨大住房需求，商品房市场规模最为突出。近十多年来，广东、江苏、山东、浙江等东部省份新增人口最多，同时房地产市场发展最为迅速，其中长三角、珠三角和环渤海三大城市群（覆盖10个省（直辖市）的87个地级市）的城镇人口占全国的近50%，是我国城镇人口的主要集中地，2000-2011年，东部各省份商品房累计销售面积在40亿平方米以上，年均新增人口超过1000万人，尤其是广东、江苏，年均新增城镇人口均在150万人以上，累计销