泰兴1号地块及跃进河地块项目前期投资前期分析报告3.23.ppt

一、1号地块 地块位于泰兴北部片区，区域为工业、商贸市场功能为主，周边区域居住氛围有所欠缺； 地块周边目前为各种专业市场为主，为本地块的发展带来了一定数量的潜在客群； 区域内目前在售楼盘较少，仍具农居房为主，项目档次提升空间不大，适宜打造刚需楼盘； 如开发此地块，如价格过高将直接影响销售。 二、跃进河地块 地块位于泰兴东部新区，是未来若泰兴的重点发展区域，周边居住氛围较为浓厚； 地块周边在售项目价格相对较高，配套成熟，是未来热点区域，未来具备较大的价格提升空间； 周边项目户型较大，预计未来适宜打造改善性项目； 项目投资建议 THANKS! 合作共赢2012 1号地块分析 地价评估 地块名称 地块位置 成交日期 土地面积（M2） 成交价?(万元) 鼓楼北路西侧1号 鼓楼北路西侧?振兴路北侧 2011.3.2 119249 26198 鼓楼北路西侧2号 鼓楼北路西侧?振兴路南侧 2011.3.2 140378 24866 鼓楼北路东侧1\2\3\4\5号 鼓楼北路东侧???北辅路北侧??、致远路\北辅路等 2010.6.21 400948.7 64960 1号地块 佳源威尼斯城地块(在开发) 地块附近的威尼斯城2010-2011年地块成交情况: 参照同处城北区域的威尼斯城近两年出让来看,2010年出让价格为108万,2011年出让价格为131万元/亩,年地价上涨率约为21.3%,按照2013年拿地计算,两年的涨幅计算,在该区域拿地价格预估约在190万/亩. 评估方法一:区域内地块成交价格比较 按照威尼斯城地块价格,同时按照乐观涨幅计算,项目片区土地价格在190万/亩左右. 1号地块分析 地价评估 评估方法二:房产专业人士访谈 受访人 主要观点（引用客户原话） 价格评估 威尼斯城销售员 城北这个位置多为市场和工厂，是老区了，周边环境还是差了一点，未来肯定还是一些乡镇进城的客户比较多，所以房价也很难卖的高，但是发展潜力还是有的，我们的位置比较好,项目也大,规划的配套也比较好,客户还比较认同，但你这个地块160-170万差不多了。 180万/亩左右 佳景园销售经理 220万的价格肯定高了，城东靠近市政府那边也就比这个高点，那边是开发热点，这个价格开发商宁愿到那边拿地。你看我们楼盘销售价格也就5000多，土地价格高，价格又难卖上去，开发商岂不是要亏本了？ 160-170万/亩左右 中介门店销售经理 城北现在开发的楼盘也不多，这几个厂我还比较熟悉，边上威尼斯城这个楼盘现在比较热，规模大，售楼部也气派，买的人应该多的，你们这个地以后开发楼盘很难做出品质，毕竟住在工厂和市场边上，环境没有那么好。 但是现在地价都贵，差不多要200万的吧？ 190-200万/亩左右 综合房产专业人士的意见评估，区域地块价格约为180万/亩左右。 1号地块分析 地价评估 地价综合评估 评估方法 评估价格 影响比例 综合评估价格 区域地块比较 190万/亩 70% 187万/亩 房产人士访谈 180万/亩 30% 影响地价要素: 要素 分析 影响比例 政策要素 政策调控情况下,新国五条地出台,开发商拿地偏谨慎,地价难以上涨, -5% 地块价值 与威尼斯城地块比较,1号地块条件,周边环境及规模都不如,地块价值 -10% 有利要素 威尼斯的开发利于区域发展 +3% 结合低价要素影响，综合评估1号地块区域合理地价约为160-170万/亩左右。 1号地块分析 产品方向 项目要素： 1、城北：发展工业商贸为主，非城市主流居住区； 2、环境：周边为工厂，建材城、民房，对项目档次有影响； 3、资源：无自然景观、生活配套缺乏，周边商业档次偏低； 4、地形：地块条件复杂，工厂需拆迁，产品设计较难； 3、靠近北面乡镇，可吸引乡镇客户进城购房； 4、城西工业园及城北建材市场的私营业主存在购房需求； 产品方向可能性： 1、需求：满足刚性需求为主； 2、户型：以中小户型为主； 3、主要客户方向：乡镇进城客户、周边市场营业主、城北拆迁客户； 2 3 4 泰兴房产市场 1号地块投资分析 跃进河地块投资分析 目录 1 泰兴城市解读 5 两地块测算分析 跃进河地块分析 位置及指标 项目地块由4块地块呈田字形组成组成。地块北临兴南路，南侧为南三环路，东侧为文江路，西侧为学院路。目前地块内基本为待开发土地以及少量农居房。 地块总占地面积600亩，容积率1.8，出让方式为挂牌出让。 项目地块 项目地块 跃进河地块分析 周边发展现状 项目地块周边均为城市主干道，除学院路延伸段即将开工建设外其他均已通车。此外，项目内部以及北侧均有城市河道需治理，对项目来说是一大隐患。 南三环路 学院路 跃进河 项目地块位于泰兴东部新区范围内，属于泰兴城市未来的重点发展区域。区域内商业、教育、医疗等各类配套齐备