物业权属法律规定.ppt

（4）更正登记 更正登记是指对于已经完成的登记，由于初始登记的错误有遗漏，致使登记与事实上权利关系不一致，为消除这种不一致状况，经权利人或利害关系人申请，或者由登记机构关依照职权所进行的补正和更改登记。 （5）异议登记 异议登记是指事实上的物权权利人或利害关系人对现有已经被登记的权利提出异议并申请将该异议进行登记的行为。 （6）转移登记 转移登记是指因房屋买卖，交换、赠与、继承、转让、分割，合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。 （7）变更登记 变更登记是指权利人因法定名称改变、或是房屋状况发生变化而进行的登记。 （8）他项权利登记 他项权利登记是指房屋抵押权、典权等项权利的登记。包括房屋抵押登记和房屋典权登记。房屋抵押登记，是指房屋权利人以其支配的房屋设定抵押权后，依照法定的程序申请房地产管理机关，对房地产权利所做的登记。典权登记是指房屋权利人以自己的房屋设定典当后，依照法律规定的程序申请房地产管理机关，对房地产权利所做的登记。 （9）注销登记 注销登记是指上地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、存续期届满、客体消灭、债权债务清偿、被行政机关撤销或被法院判决注销等原因消灭时，房地产登记机关对房地产权利做出的登记。 何为“三证”？ “三证”：房产所有权证、土地使用权证、契证 购房者在购房时需注意开发商有无“五证”、“二书” “五证”： 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证； “二书”： 住宅质量保证书、住宅使用说明书 一、建筑物区分所有权的概念 二、建筑物区分所有权的组成 三、住宅小区常见的所有权争议问题 模块三 建筑物区分所有权 当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。 作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所有权是一种复合权利，包括专有部分所有权、共有部分共有权和业主的成员权。 一、建筑物区分所有权的概念 我国《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 专有部分所有权 共有部分共有权 成员权 《物权法》第七十一条： “业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 建筑物区分所有权的组成 二、建筑物区分所有权的组成 专有部分所有权 共有部分共有权 成员权 建筑区划内的专有部分的范围 满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。 构造独立，能明确区分； 利用独立，可排他使用； 可登记成特定业主所有。 建筑物区分所有权的组成 专有部分所有权 共有部分共有权 成员权 《物权法》第七十二条： “业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。” 建筑物区分所有权的组成 专有部分所有权 共有部分共有权 成员权 建筑区划内共有部分的范围 道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）及其他公共场所、公用设施和物业服务用房。 规划的车位、车库归属，由当事人约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 其他共有部分。 建筑物区分所有权的组成 专有部分所有权 共有部分共有权 成员权 结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、设备层或者设备间等； 其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]7号） 建筑物区分所有权的组成 专有部分所有权 共有部分共有权 成员权 建筑物区分所有权中包含的共有关系使区分所有权人形成一个团体，成员权是区分所有权人作为该团体的一员而享有的权利，包括： 制定和修改业主大会议事规则和管理规约的权利； 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利； 对重要管理事项的表决权； 对共用部分（如屋面、墙面）收益的请求权等。 建筑物区分所有权的组成 某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小 区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交