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银河SOHO商业 商业总建筑面积约8万方，开发商自持约2.5万方。 商业总建筑面积约8万方，为保证商业的整体打造，开发商自持部分物业，约2.5万方。商业层数：B1-F2层，层高：B1层5.4米，一层6米，二层5.2米；三层为精装修，商业、办公均可，层高5.2米；柱距宽8.4米，柱距长11-15米；平均使用率53% 。 业态规划： 1-2层以银行、高级零售、展示类（如高端豪车展示、苹果电脑客户体验厅、概念店展示）等业态为主 2,3号楼2层定位为餐饮层，满足周边强劲商务用餐需求 3层精装修商业省掉免租期，适合类办公客户使用。专业技能培训中心、语言学校，特殊要求设计公司、婚纱摄影、家具展示、影视广告公司等营业和办公场所。 银河SOHO商业租售情况 商业分割出售，去化较快，后期统一租赁，但仍存在经营 风险。 销售方式：分割出售（只保留了1号楼B1-F3的商业部分，约2.5万方），去化较快； 销售价格：临街门面20万元/㎡; 租赁情况：5个中介公司统一招租，租金10元/㎡·天（内商）。 销售情况： 分割出售的优劣势： 优势：去化速度快，有利于资金回流； 劣势：难以实行统一经营管理。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了整体性。难以引进大型主力店、品牌店，小业主购买后，开业日期不统一，经营用途不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。 一层平面图 红色区域为1号楼保留商业 1# 2# 3# 5# 银河SOHO开发商简介 SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现 SOHO中国董事长）和张欣（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。 SOHO中国是目前北京最大的房地产开发商，中国最大的甲级写字楼开发商，香港上市公司。公司主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产，开发总面积已达520万平米。 开发项目： 北京·望京SOHO 北京·朝外SOHO 北京·SOHO尚都 上海·凌空SOHO 上海·SOHO世纪广场 上海·SOHO中山广场 银河SOHO由潘石屹创建的SOHO中国开发，该开发商在北京、上海等地开发了多个类似项目。 银河SOHO物业管理 银河SOHO由开发商自己的物业公司——北京锦融物业管 理有限公司统一管理。 北京锦融物业管理有限公司，是SOHO中国直属全资物业管理企业，专门负责SOHO中国旗下的物业管理，具有国家 一级物业管理资质，以“诚信服务，优质管理，创新改进，节能环保”的优质管理方为奋斗目标，将国际先进的管理理念和服务与地区的实际相结合，不断改进，打造富有SOHO特色的服务品牌。 公司曾荣获ISO9001及ISO14001国际质量管理体系认证。并荣获得北京市“守信企业”荣誉。 北京锦融物业管理有限公司 银河SOHO小结 2、配套：交通位置优越，商务氛围成熟，商业氛围较弱 项目位于地铁2号线与6号线双地铁交汇处，交通便捷，周边写字楼、酒店云集，商务氛围较好， 商业氛围较缺乏。 3、建筑：独特的外观设计，形成新的地标建筑 银河SOHO外观采用弧形设计，造型独特，360全角视野，建成后将形成新的地标性建筑。 4、写字楼：分割销售，去化速度快，但影响项目品质 项目分户面积100-200㎡，采用分零销售，去化速度快，客户多以投资为主，但分割销售对后期经营管理 及项目品质有一定不利的影响。 5、商业：分割销售，去化较快，但后期运营存在风险 项目已分割销售，难以实现统一经营管理，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨 淡的局面。 1、区位：位于二环以内，区域发展成熟 地处东二环“国家核心企业聚集地”，临近国贸CBD与王府井商务中心，区域位置较好。 华贸中心个案分析 银河SOHO个案分析 国贸中心个案分析 总结 华贸中心基本情况 华贸中心总建筑面积近100万方，由5A智能写字楼、高端购 物中心、五星级酒店、国际公寓组成。 写字楼 星光天地 国际公寓 购物中心 北京华贸中心位于CBD东侧，是由北京国华置业有限公司开发的集超5A智能写字楼、五星级酒店、购物商城、国际公寓组成的现代商业综合体项目。项目占地面积为39公顷，总建筑面积近100万平方米。 动工时间：2003年5月 运营时间：2008年8月（全部投入运营） 华贸中心宏观区位 华贸中心地处北京市朝阳区，三环与四环之间，属于CBD 板块，区域发展成熟。 海淀区 朝阳区 东城区 西城区 二环 二环 三环 三环 三环 四环 四环 二环 二环 朝阳门 商圈 CBD 王府井 商圈 三里屯 商圈 东直门商圈 华贸中心 华贸中心中观区位 位于CBD东侧，商务配套成熟，地理位置优越。 北京华贸中心位于