综合体物业发展定位研究及报告模板第一部分.ppt

“综合体物业发展定位策划体系” 目录 1.1.综合体的概念释义：1+12 （1）综合体（complex）： 多种单一功能的建筑有机组合在一起并互为价值链空间的建筑有机体。 价值链：携手共同满足市场需求的一系列产品。 有机体：自我成长、自我繁荣、自我发展。 （2）综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产物和标志，是城市繁荣和活力的发动机，具备超越项目自身的价值。 （3）综合体是城市名片；区域地标；区域中心。 （1）城市综合体是城市聚集的产物  ① 城市形态的表现  在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之。  ② 经济形态的表现  随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。 （2）城市综合体是区域发展的产物 未来房地产的主流模式是区域发展，而区域发展的核心就是都市综合体。城市中心大型改造项目基本上都是都市综合体。 （3）城市综合体是城市人的客观要求 现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 （4）城市综合体重新吸引中产阶级 西方城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。  ?综合体的雏形 —大型公寓或住宅区 初级阶段：简单功能 叠加 示例1： 示例2： 商圈饱和度计算法： IRS（商圈饱和度）＝C（潜在客户）×RE（年平均购物额）/RF（同类商业面积） IRS（商圈饱和度）：参考商业设施单位年营业额及高新区商业运营状况，济南市商业设施年零售额为8000-14000元/㎡，取其中值约为11000元/㎡。 C（潜在客户）：18万人。潜在客户人口数＝项目地块三公里半径内住宅项目拟居住人口＋项目地块三公里半径内周边现有居住人口＋（项目地块三公里半径内产业人口＋济钢济炼人口）×0.5＝18万人 RE（年平均购物额）：12389元/年·人×0.8=9911.2元/年·人（按照济南平均社会消费品零售总额的80%计算，数据来源于2007年济南统计公报统计数据） RF（高新区可支撑商业面积）＝C×RE / IRS＝18×9911.2/11000 ＝16.7万㎡ 本项目可建面积＝16.7－7.8－0.8－3.1＝5万 （说明：7.8万为高新区在建商业面积，0.8万为高新区已知潜在商业供应面积，3.1万为高新区现商业营业面积，） 宏观背景 宏观经济与综合体的驱动关系 宏观经济与项目开发时点初探 示例： 片区规划的表现方式 规划指标及地块形状 地块是否规则：影响建筑布局 地块面积：影响商业建筑类型的适宜性 地块整体性：影响商业布局 地块展示性：影响商业、写字楼形象 周边建筑物遮挡：影响建筑可视性和采光性： 容积率：影响舒适性 建筑密度：配合容积率，影响建筑物高度 建筑高度：影响物业类型 **分析上述8个方面，并区分优劣势。 四至分析 四至现状描述 交通环境及地块可达性（外部） 地块可视性分析 地块通达性分析 周边资源环境 整体市场 报告结构： 1、商业发展史 2、商业结构：综合性商业、大卖场 3、商业发展进程比较 4、商业供应总体量 5、商业项目分布：现有商业项目、未来大型商业项目 6、业态构成 7、商圈概况及各商圈分析 8、商业运营情况：营业额、售价、租金 9、空置率 10、商业市场前景 **市商业发展概况（史） 商业发展进程比较 商圈变局 商圈研究 示例： 商业运营情况：售价 项目实景照片1 区域市场 1、现存商圈与区域市场的关系 2、区域商业分布 3、现有商业：供应、租售、主要特点 4、未来商业（预售/建设中）：项目概况、处置方式、业态组合、主要特点 5、未来商业（规划中）：占地面积、容积率、建筑面积、开工时间、开业时间、规划业态 6、区域商业发展与本项目发展机会 备注：主要特点是指建筑形式、目标客群、商铺规模、租金/售价。 现存商圈与区域市场的关系 区域商业分布 现有商业：主要分布区域，类型（底商、商业街、主力店） 未来商业（预售/建设中）：分布区域；类型 未来商业（规划中） 现有商业——供应 现有商业——租售情况 现有商业——主要特点(4个角度界定) 未来商业（预售/建设中）：项目概况及主要特点 未来商业（规划中）：项目概况及主要特点 区域商业发展与本项目发展机会 主要竞争项目 竞争项目选择标准： 考察已形成商业氛围的重点区域；