花边岭项目定位方向建议9.27.ppt

花边岭项目开发方向建议 大中华实业（惠州） 市场部 思维导图 市场扫描 项目基本情况 SWOT分析 商业+商务公寓＋酒店式公寓 （1-4层商业，5-6层自用，7-14层商务公寓，16-27层酒店式公寓） 优势： 定位中高端，装修投入较少； 市场需求可观，客户群体广泛； 时间成本低，便于快速回笼资金； 短、平、快，易于操作； 劣势： 产品单一化； 商业+商务公寓+产权式酒店 （1－4层商业，5－6层自用，7-14层商务公寓，16-27层产权式酒店） 优势： 定位纯高端，引进五星级酒店、奢侈型消费品，如西武，形象好，后期营销手法较多，易于在惠州树立标杆形象； 劣势： 时间成本高，酒店、商业洽谈、运营均需要时间； 装修等改造成本高，前期对资金要求高； 酒店运营的风险 市场扫描——市场特征总结 项目分析——项目价值挖掘 综合研判——定位初步探讨 定位建议——项目定位建议 达利大厦 隆生广场 风尚国际 世贸广场 国商大厦 华阳大厦 大隆大厦 双子星国际 盛丰商务 信合大厦 峰璟国际 凯宾斯基 港惠新天地2期 水印尚堤 城市天地 凯宾斯基 瑞嘉大厦 财富电子大厦 公寓型产品 写字楼产品 写字楼租售情况 江北 惠城商业中心区 区域 18% 30 中 6000元/平米 华阳大厦 60% 40 高 不售只租 隆生商业广场 50% 40 高 6500元/平米 世贸中心 25% 25 低 未办证 风尚国际 —— 70％ 40% —— 20% 38% 20% 空置率 — — 30 — — 40 40 租金 预计超过8000元/平米 5700元/平米 5800元/平米 7800元/平米 5800元/平米 5800元/平米 6500元/平米 均价 高 凯宾斯基 中 信合大厦 中 盛丰商务大厦 高 峰璟国际 中 高 高 物业档次 德赛大厦 双子星国际商务大厦 大隆交银大厦 代表物业 结论：目前写字楼物业售价集中在5800-8000区间内，租金在30-40元/平米，且空置率较高。整体市场供过于求，表现疲软。 写字楼特征总结 惠州写字楼市场集中分布在惠城商业中心区和江北片区，而江北片区依托其政治金融中心的规划，行政办公氛围大大优于以商业为核心的惠城片区，无论从写字楼的档次、售价、租金、空置率等各项指标均引领惠州市场； 惠州写字楼售价集中在5800-8000元/平米区间，租金在30-40元/平米范围内，但是从目前空置率来看，写字楼市场处于供过于求状况； 江北片区的凯宾斯基及峰璟国际分别是5A甲级及甲级写字楼，在标杆区域中树立了惠州市写字楼市场的标杆产品，同时其价格8000元/平米也意味着惠州市写字楼的价格上限； 5A写字楼的标准是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。其中对硬件的要求包括，空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统 、闭路监视系统、防盗报警系统、停车场管理系统、综合布线系统、无线通信转发系统、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制、广播音响系统等等，而本项目要满足以上条件，存在一定难度。 写字楼市场于本项目的意义 肉搏战 ？ 基于以上对惠州写字楼市场的分析，市场部认为，肉搏战没有必要，原因如下： 从区位上看，江北片区拥有行政金融中心的先天规划优势，而项目所在的商业中心地带办公环境不佳。此情况可类比于深圳的地王商圈与福田中心区，地王大厦可谓深圳形象写字楼，但长年来，其转手价格、租金水平却略弱于福田中心区写字楼，这就是区位因素； 从现有项目售价来看，凯宾斯基及峰璟国际的售价8000元/平米已是价格上限，若本项目不计成本的打造成高端，通过一定营销手段使得售价与其持平，但此均价与公司目标仍然有一定差距，而倚靠市场自然增长的期望不可控因素过大； 故，市场部建议，项目应该抛弃固有思维，改变写字楼定位方向，另辟蹊径。 思考： 项目是否应该定位成高端写字楼，与江北现有5A甲级写字楼展开肉搏战？ 市场特点 写字楼市场供大于求 高端写字楼集中在江北片区 目前写字楼的价格上限8000元/平米与公司预期有较大距离 项目属性 项目所处商业核心区，而非金融行政中心 项目现有规划不足以支撑高端写字楼市场，改造成本巨大 综合研判 项目不适宜开发为写字楼。 思维导图 市场扫描——市场特征总结 项目分析——项目价值挖掘 综合研判——定位初步探讨 定位建议——项目定位建议 20000平米 休闲广场 地下2层，地面31层 建筑层数 主干完成 局部到位 8部（进口三菱） 200个 2969平方米 5304平方米 09-04-034 暖通、弱电 扶梯 室外车位 建筑覆盖率 总建筑面积 宗地用途 没有安装 消防、动力 照明、给水 8部（进口三菱）