芜湖地块市场调研报告.ppt

滨湖新区作为合肥城市发展的重要一极，未来一段时间仍将是开发热点片区 合肥滨湖发展现状 经过七年建设，滨湖新区迎来了漂亮蜕变，并得到社会各界的高度认可，一座“产城一体化”的现代职住平衡新城日益成熟。 随着滨湖大踏步发展，政务中心、金融中心、商业中心、旅游中心、居住中心和文化中心，六大中心价值体系逐步确立。 通过七年建设，拥有近40万常住人口的滨湖新区，商贸呈现红火局面。 滨湖新区国际金融 后台服务基地现雏形 以中国工商银行(合肥)后台中心为首的10多家大型金融机构抢滩登陆，正在改变着这里的发展格局，金融业，使滨湖的发展，多了一双腾飞的翅膀。 六大中心 价值体系逐步确立 “轨道时代” 滨湖商业活力无限 滨湖启动期 滨湖启动板块 核心关键词： 教育、医疗等核心资源拉动，低价倾销，导入人口 “滨湖世纪城”为代表 滨湖发展期 西南金融板块 核心关键词： 金融后台基地启动，大品牌开发企业聚集 “万科、中铁、保利、旭辉”四国大战 滨湖成熟期 省府核心区板块 滨湖黄金期 环湖板块 核心关键词： 省府生活圈 省级政务文化中心，交通枢纽，轨道交通核心，省级生活配套标准 核心关键词： 环湖 合肥滨湖发展历程 以公共服务、产业和低沉本的城市进入门槛带动城市的发展，再以城市良好的配套和资源（政策、人力等）促进产业发展，产城一体化滚动发展，是合肥滨湖新区得以快速发展的战略基石。 每座城市得以发展的原因各种各样，但也都有其规律的一面，期望滨湖的发展历程对江北新区能起到一定的借鉴意义。 项目定位 5 项目初步建议 项目区域定位 □ 他们是二坝及周边的本地人以及无为人。 □ 他们是三代同堂或者新成立的家庭，家庭结构已经趋于稳定，生活进入正常轨道，开始有自己的新的生活目标； □ 他们希望融入城市生活，想在生活品质上得到改善； □ 他们希望能有新的居所，90-110平米三室最好，85-90平米左右的小三房也能接受。 他们是：城市生活的追求者 项目前期客群定位建议 容积率及层数建议：根据目前市场竞品情况，主流的容积率为2.0 建议容积率在2.2左右比较合理；小高层楼层≤ 18层。 项目未来预期价格： 因为项目的特殊性，对本案具有参考价值的项目基本没有，次级的参考项目有同创广场、碧桂园、宝能城，同创广场住宅、商业销售均价分别在4500元/平左右、12000元/平左右；碧桂园住宅、商业销售均价分别在4158元/平左右、16000元/平左右；宝能城目前没开盘，住宅价格预计在5000元/平左右以下。 在芜湖本地人的心中，本案区位优化要好于同创广场、碧桂园和宝能城，但配套等其他方面要远远落后与这几个项目。 故建议本案： 在周边桥未建好的情况下：住宅市场销售均价初步预定在3900-4200元/平之间，商铺销售均价初步预定在8000-9000元/平。 未来周边桥已建好的情况下：住宅市场销售均价初步预定在4900-5200元/平之间，商铺销售均价初步预定在10000-12000元/平。 前期产品及价格建议 江北开发思路（仅供参考） 新区启动期 保障房建设 核心关键词： 聚集人口、打造品牌、圈地、建立政府关系 新区发展期 专业市场开发 核心关键词： 聚集人气、培育市场、打造品牌、圈地 新区成熟期 住宅、商业配套 新区黄金期 高端住宅、办公、商业 核心关键词： 土地升值融资、区域扩张、树立王者地位 核心关键词： 量变转换为质变、打造精品 启动期 发展期 成熟期 黄金期 黄金期 宏观分析小结 以发展的眼光来看： 机遇大于挑战，机遇与挑战并存。 区域房地产市场分析 2 房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析 楼市政策一览 芜湖2013年楼市新政一览表 一 芜湖人才新政： 本科学历买房可免契税并获2万元安家补贴 二 芜湖公积金新政： 个人也可缴存公积金 三 芜湖贷款新政： 连续、足额缴存住房公积金6个月以上， 首套房商贷可办贴息贷款 四 芜湖预售金新政： 房企不得收预售房资金 五 芜湖房屋征收新政： 住宅房屋征收补助增加 六 芜湖重申楼市调控： 闲置2年以上土地将被清理 区域房地产市场分析 2 房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析 芜湖市土地成交情况 区域房地产市场分析 2 房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析 住宅市场供求关系分析 城东板块（鸠江区）在售项目多，竞争激烈，优惠幅度较大，销量夺冠； 城中板块（镜湖区）供应减3层，刚需仍是主力军； 城南板块（弋江区、三山区）供应微张，销量微降，三山区严重供大于求； 城北板块（开发区）供应量上涨47.8%，销量下降9.09%。 住宅市场产品面积段分析 住宅市场客户分析 201