“京都国”投资决策支持报告定稿版.pptVIP

“京都国际”项目投资决策支持报告;目 录; 第一部分：项目介绍;;;;; 第一部分：项目介绍;;国有土地使用权证;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;;;;;第一部分：项目介绍;;第二部分：项目尽职调查情况;;二、项目法律尽职调查情况 （一）主体资格核查 所做工作：调取了工商详档，核查了公司的工商登记状况、股权结构及股东信息、审验了基本证照。 得出结论： 1、金骏地产系依法设立并有效存续的有限责任公司，具有合法的法人主体资格及房地产开发资质，不存在依据相关法律、法规或公司章程需终止或解散之情形； 2、股权结构简单，股权决策集中，容易达成一致决议，对我基金以股权方式投资较为有利。 3、公司治理结构简单，基金进入后便于通过股权控制及安排执行董事、监事等通过公司治理结构较为有力的控制项目公司。;（二 ）历史沿革 所做工作：调取并审阅了金骏地产工商历次变更的详细档案及历次验资报告。 得出结论： 1.截至本报告日期，金骏地产的注册资本未发生变更，且已发生的住所地的变更、企业类项变更、投资人变更已依法办理变更登记手续； 2.从法律调查角度而言，公司出资、验资手续合法有效，注册资本已按期足额缴付，但需财务尽职调查进一步核查资本金的使用情况及是否存在抽逃注册资本金的情况。;（三）项目及证照办理情况 所做工作：收集并审查了项目各项证照、政府批文等，勘察了项目现场。 存在的问题： 1、施工证的办理严重滞后于项目的形象进度，项目主体工程已全部封顶但还未取得施工许可证。 2、金骏地产的开发资质为暂定资质，资质证书上载明该项目公司可开发建设3万平米（包括3万）以下的项目，可能涉嫌超越资质开发，受到行政处罚，并影响施工证的办理。 经调查，金骏地产未取得施工许可证开工建设已接受了行政处罚并缴纳了罚款。故，我们认为项目公司后续处罚风险不大。 关于资质证对办理施工证的影响，经过咨询业内资深专业人士，暂定资质是按照不高于10万平米颁发施工证，并应我们的要求项目方已咨询办证部门纺织城建设局市政配套部，办证不存在问题。 ;关于项目及证照办理情况的调查结论: 除项目越级开发存在行政处罚风险外无其他重大法律问题，且上述法律问题的法律风险可控，项目组认为不够成影响项目投资的重大法律障碍。;(四）重大债务的核查 所做工作：调取了企业征信报告、查阅了审计报告并就重大债务与融资方进行了访谈。 存在问题及解决建议： 陈为勇6970万元及彭博公司1223.42万元的股东借款，因未签署任何协议，借款期限、利率及还款日等尚无法确定。为保证我方的投资安全及权益，经与金骏地产实际控制人沟通，已表示可将这两笔对金骏地产的借款转为资本公积金。 对于曹景艳、黄崇捷及民发实业集团有限公司的2990万元的借款，鉴于该借款行为已经发生，补签借款协议与客观事实不符，故建议金骏地产与债权人签订债权债务确认书，明确借款利息为无息借款，还款期安排至我基金投资期之后，即借款期限劣后基金投资期。;（五）关联公司核查 根据中国人民银行征信中心查询的《企业信用报告》，与金骏地产有直接关联关系的企业基本情况如下： 关于关联公司的调查结论： 从《企业信用报告》中显示的两个关联企业均为高管人员关联。该关联公司对我方投资无不良影响。 ;（六）重大合同的核查 主要工作：核查了是施工合同，设计合同、监理合同、销售代理合同等重大合同。 调查结论： 上述合同履行情况正常，除了施工合同存在违约风险外，其他合同均正常履行。建议在财务尽调过程中就重大合同的履行情况做进一步核查，并重点关注金骏地产与其施工方福建省中马建设工程有限公司之间合同的执行情况。并要求施工方福建省中马建设工程有限公司出具对工程款的欠付情况不予追究违约责任的谅解备忘录。;三、财务尽调情况 （一）项目财务可行性分析 1、总投资估算 经过对各个总投资构成科目计算依据的核查，依据项目经济技术指标，我们在较客观理性的基础上采取审慎态度，对项目的总投资数据和各科目计算依据进行了核查修正，修正后项目总投资约为35341.66万元，其中，经财务尽职调查核查，截止2014年2月28日，项目已投资约11901.84万元。 根据该项目测算总投资额约为35341.66万元，单位成本为4207.55元/㎡。 京都国际尽调测算.xlsx;2、项目总销售收入估算 经项目组成员同美城机构对京都国际项目周边房地产市场的调研，选取了与京都国际项目产品定位相似，体量接近，具有可比性的华夏世纪广场、美盛广场、半坡国际广场项目，通过市场比较法，采取谨慎态度，