中原地产昆山领御.pptVIP

领御15F—21F：豪华商务套房 领御22F—26F：豪华行政套房 产品建议小结 领御，放弃办公、自住业态全力打造纯投资性酒店式公寓，以酒店形式面市，产品有：商务标间、豪华商务套房、豪华行政套房。放弃办公业态促使投资门槛更低、回报高、收益稳、无风险。 统一作为酒店，更好的管理、酒店形象、品质立即树立、后期经营利润更有保证，从本案推广角度更易被大众接受。 Part 3 价格建议 定价思路 定价方法说明：商业地产，地段是其根本，所以本案定价从其地段前来分析，首先选择地段最好的同类产品做为标杆。其余依据地段关系与其比值，确定本项目价格系数，计算出本项目产品的合理售价；然后通过与本项目所在区域项目产品的总价进行比较，验证比值价格是否合理并确定其合理价格；最后给出其产品的最终合理价格。 思考一：昆山地段可树为标杆的酒店式公寓是哪个，其余在地段分布上有明显差异吗？ 思考二：本项目的价格是多少？ ——参看昆山中心城区酒店式公寓分布图 中心城区酒店式公寓分布图 人民路65号：14000元/㎡，年回报7% 鹿城一品：8500元/㎡ 无任何回报 东方丽池：6700元/㎡目前月租金1600 衡山城：5800元/㎡ 目前月租金1600 项目定位：完全投资性的酒店式公寓 由CBD到南中心城区 价格依据距离逐级递减 14000 8500 6800 5800 那么领御定价多少最为合适？ 项目目前价格研判 领御目前销售价格策略： 均价9500元/㎡，十年包租，前三年7%，一次性抵充总房款。后7年平均略大于8% 区域 中心区南端 次中心（长江路） 核心区域（CBD） 楼盘 东方丽池 衡山城 鹿城一品 东方丽池 人民路65号 领御 均价 6800 5800 8500 6800 14000 11200—11965 比价 1.17 1.25 1.17-1.25 注：以上价格均为普通层高均价比较 项目基准价格修正 比较分析： 单从地段关系上推出根据本项目的总体均价范围(11965－11200元/㎡)， 得出总体均价约为11500元/ ㎡; 考虑项目期房，考虑首次推盘价格定在11000元/ ㎡ 面积 优势 劣势 标间（49㎡） 面积小,相对总价较低 套数多\产品无特色 商务套房Loft（65㎡） 赠送面积大、套房功能分布明显 室内空间格局不够好 行政套房 　格局优良,套数少, 产品无特色, 总价相对较高　 平层标间价格：11000元/㎡ loft商务套房：平层价格+装修费用+结构费用：13000元/㎡ 行政豪华套房：品质、装修考虑总价去化因素：12000元/㎡ 包租返点策略 ①目前中心城区包租返点，本案已经对外宣传。从整体市场而言，本案包租返点基本属于最高，较有吸引力，因此后期推广当中建议租金回报数字不变，但是取消前三年一次返还抵充房款，改为第一年7%直接抵冲首付。为开发商增加现金流和资金周转率 即后期返点操作模式为 （1—3年）每年返还7% （4—6年）每年返还8% （7—10年）每年返还8%+（总房款8%）3% 分析： 平均年返还8% 共计10年 每月返还租金1600 楼盘 东方丽池 衡山城 鹿城一品 人民路65号 领御 均价 6800 5800 8500 14000 11965—11200 返点 每月返还租金1600 无任何形式返祖 年返还租金7%共计10年 楼盘名称 区域 返点策略 酒店管理公司 当前售价 人民路65号 人民路 7%年回报、10年回报周期 戴德梁行顾问 14000 鹿城一品 长江中路 无任何返租 无 8500 衡山城 衡山路 目前每月返还租金1600 自有品牌 5800 东方丽池 长江南路 目前每月返还租金1600 豪顿酒店管理公司 6800 凯迪城 前进西路 6%，返租10年 无忧 8000 领御 前进中路 平均年返还8% 共计10年 帝高酒店管理公司、DTZ顾问 前期推导价格：11000 项目和竞品的价格比较 项目 装修标准 价格 目前销售情况 人民路65号 精装 14000元均价7%年回报、10年回报周期 尾盘阶段、即将清盘、品质较差、 仅剩几套较差位置房源 衡山城 精装、毛坯 5800均价、目前每月返还租金1600 4月销售43套 5月至今52套 竞争对手近期销售情况对比 从4月5月的销售数据来看，本案主力均价在11000元/m2左右的项目销售额依旧不错。 现状总结： 与昆山目前酒店式公寓来比较本案品质属于昆山最好。地段黄金地段、周边大牌酒店云集。回报租金市场最高、酒店物业、管理公司都属于昆山最好。 相比其他项目，本项目各个