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第六节 建设用地使用权的获取 2009-6-6 学习中需要参考的资料 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》 《建筑法》 《物业管理法》 背景：传统城市土地使用制度 行政划拨 无偿、无限期使用 无流动 一、房地产开发用地的取得方式 准备：城市土地储备制度的建立 有偿：建设用地使用权出让 建设用地使用权转让 建设用地使用权租赁 无偿： 政府行政划拨 二、土地使用权出让 定义：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 二、土地使用权出让 （四）出让土地使用权的设立 《土地使用权出让合同》：出让人与受让人之间就土地使用权出让确定双方权利、义务的协议。 内容：土地状况的描述、出让金及其支付方式和期限、土地使用条件、定金和违约责任。 土地使用权登记：登记是取得物权性质的土地使用权必要条件，当事人必须履行登记手续，才能使使用权得到国家法律的保护。 三、土地使用权转让 定义：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，是土地使用权在不同主体之间的转移。 三、土地使用权转让 土地使用权转让的条件: 1、已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 2、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上； 二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。 3、必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行投资、开发。 三、土地使用权转让 （1）权利、义务随之转移。 （认地不认人） （2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的 （房地一致） （3）使用期限： 为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 案例： 甲购买某开发商的土地，双方签订了房屋转让合同，约定半年后交地。甲缴纳十万元定金，后来房价上涨较快，开发商又将此地以高价卖给了乙，办理过户手续。 请问：谁能取得该幅土地的使用权？ 有何法律对策？ 五、土地使用权抵押 土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 土地抵押权关系 五、土地使用权抵押 （1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。 （2）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。 （3）抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。 （4）抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。 六、土地使用权的终止和续期 土地登记注销公告[2009]3号 六、国有土地使用权划拨 概念：是指国家为了支持重点国防、能源、交通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公益，经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 行政划拨方式适用对象： （1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地 （2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地； （3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地； （4）政府批准的其他用地。 1.分析建设用地使用权出让、转让、出租、抵押的区别和联系。 2、看漫画，分析建设用地使用权获取方式对房价有如何的影响，他的制度背景是什么？ 漫画：天王地价催涨房价 超出常理 就像面粉贵过面包 土地管理部门 （出让方） 土地使用者 （受让方） 土地使用权 出让 （一）出让年限 出让方与受让方的利益分配 直 接 影 响 用 途 出让的最高年限 居住用地 70年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或其他用地 50年 高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是（ ）年。 A.40 B.50 C.70 挂牌 拍卖 招标 协议 二、土地使用权出让 （二）出让方式 大型或关键性的发展计划与投标项目。 招标出让 是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。 适应于 拍卖出让 是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权。 适应于 竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。 挂牌