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房地产基础知识培训 课程内容 房地产专有名词介绍 房屋按揭手续 交房手续 房型分析与评判 课程目标 了解今后工作中涉及的房地产基础知识 能够熟悉并熟练运用到销售中去 房地产专有名词介绍——前期类 土地使用权证： 依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。 建设用地规划许可证 ：城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证 。 建设工程规划许可证 ：城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 建筑工程施工许可证： 取得建筑工程规划后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。 商品房预售许可证 ：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 房地产专有名词介绍——前期类 二书：房屋使用说明书，房屋质量保证书。 出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 三通一平 ：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。 七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。 生地：还未开发，尚有青草，未规划作用。 毛地：做到“三通一平”，属于规划中的地皮。 熟地：做到“七通一平”。 房地产专有名词介绍——前期类 房屋的建筑面积：是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 套内建筑面积的计算：房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。 房地产专有名词介绍——前期类 公有建筑面积的计算和分摊：一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。 使用率：房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。 绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 房地产专有名词介绍——前期类 房地产建筑形态： 低层：1—3F的建筑称为低层建筑。 多层：6F以下的建筑称为多层建筑。 小高层：7—11F的建筑称为小高层。 高层：12—40F的建筑称为高层。 超高层：40F以上（高度100米以上）的建筑称为超高层。 联排别墅：多栋连在一起的别墅。 双拼别墅：两栋连在一起的别墅。 独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 销讲：主要包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。 销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。 销售循环：指整个销售追踪过程（客户接待——电话追踪——信件联系——节日问候——告知工程进度——客户再来现场）。 去化顺序：在一个楼盘中，按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序。例如：二房去化速度三房去化速度复式去化速度。另一种表示的方法是百分比，比如二房去化=50%，三房去化 =45%，复式