前期介入主要工作内容.doc

佛山宏鼎物业管理有限公司 前期介入的主要工作内容 物业管理的早期介入，是指开发企业邀请从事前期物业管理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究，小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定建议。一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。 早期介入的意义与作用 1、有利于后期工作的顺利运行 早期介入可以全面了解所管物业，对土建结构、管线走向、设备安装等情况可以了如指掌。例如管线节点的位置往往会与设计图纸所标位置有差异，若布置管线时没有及时记录下来，在后期管理中可能会出现脱节的现象。相对来说，土建结构部分以后看得见、摸得着，而对设备安装、管线布置以后不暴露在外面，应充分掌握，以便后期管理。 2、优化设计、减少返工，防止后遗症。 3、保证楼宇的安全启用、正常运行。 前期介入的不同阶段与内容 1、图纸会审 A、熟悉总平面图、总说明，了解本小区工程的布局、规划是否有利于今后业主入住后与物业管理的各种使用功能与需要。 ⑴ 小区门卫室的定位是否合理，观察小区内外视角良好，门卫室应预备电话线路、洗手间，智能化小区应预留访客对讲系统管理机线路，门口道闸应预留强电线路，道闸设置两边应各留1.5米宽度供行人与自行车出入。 ⑵小区主干道、次干道的宽度、走向、交汇以及可能对业主生活/安全行车的影响。小区主干道应符合消防规定的5.5米。 ⑶中心花园面积较大、地势较高的，是否在边沿道路留有出水孔，流出泥水应不影响日后保洁。 ⑷小区是否设置充足的机动车泊车位及非机动车库（平均每2户有一个泊车位）。别墅小区封闭式车库应考虑车库长、宽、高，且车辆停入车库后，车门开启及业主上下车方便，上下升降式车位应考虑车位宽度、长度、高度。地面泊车位里侧应设挡车栏杆。 ⑸会所、商业用房的位置是否便于经营与管理，会所的项目设置是否对小区管理产生不良影响。 ⑹物业管理用房、居委用房、业委会用房是否确定，同时以上用房三表计量各自分开，物业管理用房水、电应单独列表。同时，还应设置物业管理保洁、保安、维修用房。 ⑺绿化用水应平均分布，保洁用水应每隔一定区域在道路边沿的隐蔽处设置取水口。垃圾库房内应设置取水口及下水道，便于日后管理处清洁工对垃圾库房的清洗。如有洗车场，设置取水口及电源。 ⑻燃气站、供电箱位置与环境。 ⑼弱电、强电用房位置与环境。 ⑽泵房位置如在地下层，应考虑隔噪音、共振对一楼业主的影响。 ⑾污水站、垃圾房设置是否影响周边环境与小区业主生活。 注：强弱电箱边位置、燃气站、泵房、污水处理站、垃圾房位置应与小区环境相协调，并与售楼处联系业主协议中是否涉及这些内容，如涉及这些内容应与售楼处一起向开发商提出合理化建议。 ⑿小区及单元用电线路及供电量是否充裕。 ⒀小区围墙灯光系统及庭院灯宜设置双线路，室外灯光及公共区域灯应设置为节能灯，走道灯开关应设置延时开关，为便于今后物业节约管理成本。 ⒁要求开发商提供《建筑工程项目表》、工程进度表，便于今后预测物管费与合理配置工作人员。 B、根据建筑图查阅室内布局是否合理、安全和舒适。 ⑴主卧、次卧室内的空调机、插座、外墙预留洞位置。 ⑵客厅、餐厅、书房内的空调机、插座、外墙预留洞位置。 ⑶厨房间脱排油烟机烟道、热水器位置、外墙预留洞位置。 ⑷主卫、次卫的接地等电位、排废气预留洞。 注：空调预留洞应离侧墙5CM，挂壁式空调插座的标高不宜低于2.00m，所有室内带金属安装的电器、铝合金门窗必须与主、次卫生间接地等电位连接，暗卫生间应设排气管道。 ⑸复合层室内楼梯没达到安全标高（低于1.80m）应建议改用木梯。 ⑹所有室内的排气管、烟道管伸出层面时的位置高度（特别跃层露台上的排气、排烟管）。 ⑺外立面的空调砼板的位置、尺寸是否合理。 ⑻外立面雨水管、空调滴水管位置是否合理。 ⑼顶层（跃层露台）防盗栅栏是否设置，联体别墅露台/平台相连应设置一定高度的隔离措施。 ⑽单元可视话机、紧急报警按钮、弱电线路设置是否合理。 注：灯具、开关距门框距离应符合规定，距地面的标高宜为1.30m，开关不得装与门后。单元内配电箱下沿安装标高不宜低于1.80m，且应安装在较隐蔽的位置，其他强弱电插座的标高距地面宜0.30m，外墙预留孔洞位置标高必须统一，厨房烟道口应安装止逆阀，并防止燃气立管挡住烟道口。B6-9排水管道的透气管直接接出屋面时，包括烟道管道四周应进行密封处理，确保平顶不得有渗漏现象。 C、根据建筑图会审给水、燃气、排水、强、弱电管线的走向是否符合设计规范。 ⑴强、弱电室内电线盒的位置高度。 ⑵可视话机/对讲机的位置、高度（距门开启框20~30CM，高度1.30~1.50m）。 ⑶室内照明、空调插座