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公 司 研 调研纪要 究 房地产行业 景瑞控股 （1862.HK ） 未评级 进入调整期 公 市场数据 事件： 司 报告日期 2014.12.5 我们于2014 年12 月4 日拜访了景瑞控股，与景瑞控股李建杰先生进行了 调 收盘价（港元） 3.3 座谈，就公司经营策略、未来发展规划及近期销售情况做了交流。 研 总股本（亿股） 12.54 我们的观点： 总市值（亿港元） 40 纪 总资产（亿元） 247  目前公司处于调整期，在积极加快项目去化，调整土地储备结构，预计调 要 每股净资产 （元） 2.3 整期将持续2-3年的时间。长三角市场回暖预计将加快公司调整的速度。 数据来源：彭博  公司拟通过增加合营项目、发行永续债、股本融资的方式，进一步降低负 相关报告： 债率水平，同时，未来公司将通过多元化融资，调整负债结构  公司主要项目位于经济较为发达的长三角区域，公司的产品标准化及周转 速度优势较为明显，但受目前土地储备结构一般的影响，公司销售业绩、 周转速度都受到一定影响，公司目前在积极调整土地储备结构，建议投资 者继续关注公司表现。 兴证香港研究部 852 86-0755 research@.hk 请阅读最后一页信息披露和重要声明 会议要点: 1.公司策略 公司专注在长三角区域发展住宅产品，主要是面向首次置业和首次改善市场，实 行快周转的策略，单个项目规模在 10 万-40 万之间，以实现最高的投资回报。公 司将城市分为三类，第一类未来要深耕的城市，苏州、杭州、宁波、南京和合肥； 第二类机会型城市，包括绍兴、南通、无锡；第三类为不下去的城市，常州、舟 山、湖州、台州。公司未来的策略将集中资源在第一类城市。除了望府和御蓝湾， 公司已推出 130-160 平方米的mini 墅。 2.公司周转速度快体现在什么方面 公司产品标准化，另一方面公司项目规模相对较小，同时，公司产品定价比较贴 近市场。产品开发方面，公司采取3、6、12 的开发策略，3 个月开工，6 个月开 盘，12 个月现金流回正。 3. 公司合同销售情况 今年前 9 月份实现合同销售额58 亿元，10 月份销售很好，11 月份有所放缓，预 计合同销售额将达到 80 亿左右，完成全年 95 亿销售目标仍有可能，公司 11-12 月份新开盘及加推楼盘货值48 亿元，主要位于绍兴、宁波、台州和苏州。 4.公司存货处置有何策略 我们拿到预售证的项目都按照预计市值计入存货，年中有70 亿元，我们会通过调 整价格，加大存货销售激励，加强存货管理、以销定产的方式，来降低存货。 5.周转率提升的空间 我们计划明年通过各个措施，将项目去化率从65%提高到75%。 6.净负债率控制目标 我们期望将净负债率控制在100%，主要通过项目层面的股权合作、做大股本以及 发行永续债等方式来实现目标。 7.公司目前在二、三类城市项目占比较高，是否有具体的金额比例 没有，都是按照GFA。 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 - 8. 公司短期负债较高，如何解决 公司原来融资以开发贷和信托为主，未来计划通过多元化融资，通过境外发债等 方式，改善负债结构。另外，公司明年计划增加合作的项目，新拿的项目50%-60% 将采取与PE、开发商和中小企业合资的方式，从而做大销售规模和股本，降低整 体的负债率水平。 9，公司今年结转情况 预计不会结转太多，主要考虑平衡业绩的需要。 10，公司毛利率展望 今年预计平稳，明年会