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香港私營房屋落成比例及落成量與樓價的關係 智經研究中心 2014 年5 月 背景 1 現屆政府視解決房屋問題為首要任務，並認為問題的核心是供應短缺。為此， 2 政府訂下自2014 年起 10 年內供應47 萬個住宅單位的目標，其中公營房屋佔六成 。 政府計劃於首五年（2014 至2018 年）興建約八萬個公營房屋單位，而預計私營房屋單 3 位落成量 約為6.8 萬；並於其後五年（2019 至2023 年）興建約20 萬個公營房屋單位， 預計私營房屋單位落成量約為12.2 萬。4 5 2. 政府期望透過增加整體房屋供應，逐步解決短缺問題 。值得注意的是，政府 訂出的新落成目標單位中，以公營房屋佔多，引起社會對公私營房屋落成比例的關注。 有關注團體認為要協助基層生活的人士 ，公營房屋佔建屋量最少要有六成甚至七成 。 6 但社會上亦有關私營房屋比例對樓市影響的討論 。市民擔心一旦私營房屋建屋量下降， 樓價將進一步上升 。 3. 事實上，香港在過去10 年曾經歷不同公私營房屋落成比例的階段，但樓價仍 不斷上升 ，私營房屋落成比例及落成量與樓價是否存在著關係，值得探討。 研究目的及方法 4. 本研究旨在探討以下兩方面 ：（1 ）香港私營房屋落成比例與樓價的關係 ；及 （2 ）香港私營房屋落成量與樓價的關係。我們將透過過去10 年 （2003 至2012 年）的 香港房屋統計數據 ，先檢視私營房屋落成比例及樓價升跌的情況，然後以相關係數 （Correlation Coefficient ）探討兩者是否相關。另外 ，我們會以格蘭傑因果關係測試 （Granger Causality Test ）方法 （詳述於頁5 ），驗證私營房屋落成量的變化與樓價變動 是否存在領先滯後 （Lead-lag ）的關係。 研究限制 5. 是次研究重點並不在於物業市場分析，因此其他可能影響樓價的重要因素 ， 如美國量化寬鬆政策、內地熱錢流入及聯繫匯率制度等，並不涵蓋在本研究範圍內。此 外，過往的房地產學術期刊一般只集中驗證兩個變量 （Variables ）的關係，例如探討香 1 二零一三年《施政報告》，2013 年1 月16 日。 2 二零一四年《施政報告》，2014 年1 月15 日。 3 私營房屋落成量是指已獲屋宇署發出佔用許可證（俗稱 「入伙紙」）的私營住宅單位數目，包括由資 助出售房屋轉為私營住宅的單位。 4 「運輸及房屋局局長在立法會房屋事務委員會特別會議就二零一四年《施政報告》有關房屋事務的 政策措施致辭全文」，政府新聞處新聞公報，2014 年 1 月28 日。 5 同2 。 6 「張炳良：維持建議公私營房屋6:4 比例」，香港電台網站，2013 年 12 月21 日。 1 7 港樓價與租金的因果關係 （1995 年Cheung 等合著）及剖析香港樓價與地產股表現的 8 關聯程度（1996 年Newell 及 Chau 合著）。由於土地供應主要由政府掌握，在此前提 下，我們的分析只會聚焦在私營房屋落成比例與樓價的關係 ，以及私營房屋落成量與 樓價的關係。 結果分析 私營房屋落成比例及樓價升跌的情況 6. 根據2003 至2012 年的10 年房屋落成量的資料，2003 至2007 年的公私營房 屋落成的平均比例為42 ：58 ；2008 至2012 年的平均比例則為62 ：38 （見表一 ）。在 2003 至2007 年間，房屋落成的平均比例是私營多於公營 ，同期樓價升近七成。雖然香 港於2003 年爆發