安化项目一期工程开发建设经验总结.doc

安化项目一期工程开发建设经验总结 安化项目一期工程开发建设经验总结 ?在集团公司的正确领导和各部门的大力支持下，安化项目部全体员工努力拼搏，一期工程如期竣工移交物业，并顺利交付业主。一年多的开发建设有不少的经验，也有许多需要改进的地方值得我们反思。现将这一阶段的工作做一总结，以便不断积累，为今后项目管理工作的不断改进和调整，凝聚有益的财富： 一、?? 项目基本情况及评估结论 1.项目基本情况：安化项目是我司于2009年6月5日由安化县国土资源局以现状挂牌出让竞价获得东起鑫源小区、北抵S225线、西至东坪休闲广场、南临资江范围内开发占地面积约22749平方米的地块项目，该项目占地面积1.5万平方，总建筑面积15万方，共有7栋房，总投资约为? ???亿元。分三期开发，一期为3.4栋（26层），5.6栋（17层），二期为2栋（30层）、7栋（15层），三期为1栋（29层在）和4层的商场组成，规划户数为720户。项目地理位置优越，具有相当的发展潜质。 2.评价综述：安化房地产市场一直无高品质楼盘，这就为我们项目的成功开发和销售提供了良好的市场楔机。安化项目是我司第一个通过公开拍卖竞得的地块项目，是一个集高层住宅、商业街为一体的多物业形态复合精品项目，其操作性难度高，具有很大的挑战性。公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及治疗都有良好的控制。 一期施工阶段，项目部加强工程进度管理，严格把控工程治疗，真正实现了“过程精品”生产的施工理念。一期销售阶段，项目准确把握了销售时机，克服了国家宏观调控等困难，最终使本项目成为安化标志性楼群，得到了安化人民的普遍认可。 ? ? ? 二、 项目经验总结 项目从进驻安化开始截至目前已经顺利完成了一期竣工移物业，交付业主等任务，为二期、三期建设创造有利条件，为项目销售提供可靠的保障，为公司创造可观的经济效益和社会效益，为公司的可持续型发展做好基础工作，在一期的建设过程总，我们积累了不少经验，具体如下： 1.????????????? 行政人事方面：加强了各项制度的执行力度，对内务进行了全部的跟进管理，为员工创造了一个较好的工作、学习及生活环境。严格了各项考核制度，考核分部门进行，具体工作指标落实到人。同时加强了企业文化建设，开展了各项文娱活动，有效地增强了员工的企业归属感及团队凝聚力；设立了企业文化墙，将各项制度、政策、通知、员工风采等及时展示，设立了交房倒计时公示牌，使员工工作具有紧迫感；开展了由员工主讲相关主题的培训课题等，使项目部员工的精神面貌与职业化形象有明显的提升。 2.????????????? 工程建设方面： 第一、??????????? 工程部严格执行早会制度，每天早上8点由工程部经理主持时间为半小时的早会，安排最急需解决的工作；跟踪督促各工程师及时完成工作任务，并指导其解决问题或提供方法；协调成控、采购、综合财务等配合工作。 第二、??????????? 严格进行进度控制、质量控制，严格执行安全生产文明施工奖罚制度。 第三、??????????? 加强对监理单位的管理，制定了《监理工作管理制度》，严格约促监理人员的行为，杜绝了监理人员徇私舞弊的行为。 3.财务管理方面：严格执行财务管理制度， ? ? ? ? 1.????? 项目前期：项目的成功与否，项目的前期论证是最重要 的。前期应该做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，对下一个项目我们应该充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美的、可行的销售计划，另外在可行性接待必须把自己的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少现金投入，减少资金成本。 2.????? 项目设计：安化项目的设计还不够完美，主要体现在 ? ? ? ????????????? ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????等方面。尽管设计费在建设工程全过程中比例不大，但对工程造价的影响可达70%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和工期的长短，直接决定人力、物理和财力投入的多少，合理科学的设计，可降低工程造价。 3.做好项目实施阶段的成本控制：在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。作为业主方造价管理人员要