房地产发展负面效果评价.doc

论房地产业过热对推进城市发展的不利影响(2) 刘建江　刘文平　罗赤橙 二、房地产业发展过热对城市发展的负面影响 不可否认，房地产市场发展对城市发展起到了推动作用。回顾住房体制改革的历程，几乎是以政府不断刺激商品房消费为核心的改革。中央政府从金融、税收等方面为房地产业发展提供各种优惠政策，地方政府更是不遗余力地用举办房交会、进行大规模的旧城拆迁等措施刺激房地产业的发展。在一系列政策措施下，我国各地的房地产业轰轰烈烈地发展起来，成为当地的支柱产业和政府最大的税收来源。同时，许多城市通过发展房地产业，城市建设得到了较大程度的提升。但2004年以来，随着房地产业的不断发展和房价的持续高涨，房地产发展过热对城市经济的抑制作用逐渐凸现。主要表现如下： 1．导致城市产业结构性失衡 房地产业属于基础性产业且与其他产业具有较强的关联性，在城市的发展过程中是可以优先发展的行业。但是需要注意的是即使是可以优先发展的产业其发展速度也必须与城市其他产业的发展状况相适应，与居民的收入水平相适应。近年来，我国地方政府出现了房地产市场开发过热，造成城市产业结构性失衡。 首先，房地产业的投资过热会挤占其他产业投资。房地产业投资过热会占用大量资金，降低社会资源、特别是金融资源的配置效率，并严重扭曲生产资源的配置效率，挤占其他产业的发展空间，造成一个城市各产业结构不平衡。就我国而言，在房地产产业之外，机械、化工、轻工、煤炭、电子，众多工业产业部门的利润越摊越薄，许多龙头企业都困难重重，寻求外资收购兼并，竞争异常激烈残酷。许多行业利润率只有2-3%，与房地产业超额利润大相径庭。房地产业繁荣带来的高利润率使大量社会资金和物质资源向房地产行业集聚，对其他产业尤其是实质性生产行业的投资产生强烈的挤出效应，加剧他们的资金紧张，影响他们的生产效率，并削弱他们的竞争力,从而影响城市的整体竞争力。 其次，房地产业属于资源消耗型产业，将其作为城市发展的支柱产业不利于城市的可持续发展。我国现阶段的房地产业是一种资源消耗型的产业，本质上是一个依附型的行业，是一种被动的而非主动性的产业，因此，房地产业本身难以作为当地经济的支柱。部分大城市将房地产业定位为支柱产业发展只是看到了其对GDP的贡献，而没有看到房地产业的消费本质特性[1]。城市经济如果过度依靠房地产发展，一方面，一旦资源消耗殆尽，房地产业趋冷，经济发展就会受到诸多限制。长三角的发展就是一个很好的例子。2005年初，长三角经济减速楼市低迷，原来那种资源消耗型的发展模式已难以为继。这与当地经济过度依赖房地产业有关。到2005年三季度，上海、浙江、江苏的生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标增长速度继续回落，有的甚至低于全国平均水平。这是近10年来，长三角经济首次出现整体疲态[i]。另一方面，过度依赖房地产发展会使房地产业要挟整体经济的发展，宏观调控陷于两难的境地。过热发展的房地产业如果因调控导致崩盘，整个城市经济就可能发生危机，甚至会影响全国的经济繁荣。日本房地产泡沫破裂所带来的十年衰退就是很好的教训。 2．不利于建设和谐城市 首先，高房价不利于满足居民“住”的基本生活需求。房地产业属于基础性产业[2]，房地产市场能否健康稳定发展关系到千家万户的切身利益，关系到金融和经济的可持续发展，已经成为构建和谐城市的重要内容[3]。过热的房地产则会对城市和谐形成较大的威胁。众所周知，房地产具有消费品和投资品的双重特性，从“居者有其屋”的消费属性来看，房地产还可算是一种准公共物品，而不是纯粹的商品。在一味考虑房地产业商品属性的现实背景下，由于缺乏有效监管和有力惩戒机制，在房地产业丰厚利润的诱惑下，其商品属性被无限制地放大，公共产品属性则被弃之脑后，使得“买房难”成为社会问题。2006年，北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》中指出，中国70%的城市居民在现有收入情况下基本无力购买商品住房。 其次，高房价的财富转移效应加大了贫富差距[4]，严重影响了和谐城市的构建。高房价并不会使一个城市变得更富裕，房价的上涨只是把收入在居民中进行重新分配，主要是将年轻人的收入重新分配到老年人手里或将消费性购房者的收入重新分配到投资性购房者手中。房价高涨导致的财富重新分配显然不利于中低收入阶层。诸如徐滇庆教授（2006）[4] 、刘建江（2005）[5]等还充分论证了房价飞涨带来的五个财富转移效应，即社会财富向富人、城市、投机者、房地产商和政府转移，不仅扩大了贫富差距和城乡差距，而且不利于提高生产效率和资源配置效率，不利于社会公平。由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 第三，居民难以