房地产调控政策效应及影响因素研究.docx

房地产调控政策效应及影响因素研究房地产调控总体上遏制了房价过快增长势头，避免出现全局性房地产泡沫破裂；但仍存在房价高于城镇居民承受能力、地价对房价助推作用较明显、相关调控工具缺乏有效性和区域差异显著的情况。调控效应影响因素主要有：住房政策的保障性功能严重缺失；地方财政压力和政策不合理诱发投机导致地价快速上涨；人口结构、家庭小型化等因素使购房需求严重缺乏弹性，税制不合理和供需两旺使税收调节助推房价上涨等。提高房地产调控政策效应，要做到强化保障性住房建设，改革土地出让制度，改革房地产税收制度和改进政策性金融。一、部分国家和地区房地产调控的主要经验与教训（一）部分国家房地产调控成功的典型案例1.德国政府通过种种措施稳定房价。德国政府对社会福利住房专门规划用地，对建设福利房开发商提供补贴。公共住房金融政策实行住宅储蓄和固定利率制度。公共住房金融实行封闭、“先存后贷”住宅储蓄模式，居民要想得到住房储蓄银行贷款必须在银行存足相应款项，利率相对固定，低于其他贷款利率，使居民能低息互助，抑制投资性需求和规避市场风险，还贷额固定、明确。2.新加坡大规模建设保障房并对不同市场实行不同政策。新加坡85%公民居住的是政府建造的“政府组屋”，其中，93%居民拥有房屋产权，7%的低收入家庭人群住在政府低价出租的房屋；其余15%的高收入公民在市场上购买私人高档商品房。对无钱买房的低收入人群，新加坡政府还提供更低的廉租房。对投机性购房征收较高税收。3.法国的“低租金住房”制度。从20世纪50年代起，法国建立“低租金住房”制度，目前法国租房市场主流已被廉租房占据。由于廉租房租金通常只有市价的三分之一，最低仅为六分之一，国内很多低收入居民首先选择租房而不是买房。此举对稳定房价起了一定作用。值得关注的是，廉租房租金虽便宜，但法国廉租房质量却高于社会普通住房，在相关配套等方面也优于社会普通住房。（二）部分国家和地区房地产调控失败的典型案例1.日本房地产市场上升与崩溃。日本战后经济高速增长，地价呈持续上升态势。20世纪80年代流动性大量增加，实业投资积极性下降，许多企业将资金用于土地投机，此时政府忽视社会流动性向房地产市场聚集，导致房地产升值和信贷规模扩大相互促进，推动房地产泡沫。1987～1990年日本主要市镇地价平均值同比上涨均在20%以上。地价高速增长在1991年后加速下落，导致先前过于膨胀的房地产市场崩溃，资产价格灾难性下跌，经济出现长期萧条。2.香港房地产泡沫的产生与破裂。20世纪80年代以后香港房地产业迅速发展，1998年房地产投资占固定资产投资比率近50%。1979年房地产贷款占当地贷款总额比重仅24%，1998 年升至40%。1997年末亚洲金融风暴使香港地产泡沫破灭，1999年3月房价与颠峰期相比下跌六成，许多居民甚至出现“负资产”。当年香港经济经历10多年来绝无仅有的负增长。（三）国外房地产调控的主要经验与借鉴1.市场失灵现象普遍存在。住房作为特殊商品，具有价值大、使用期长的特性，加上具有不完全竞争性和信息不对称性，以及房地产可抵押属性，住宅市场高度市场化后比较容易出现市场失灵和泡沫，导致许多中低收入居民无法解决住房问题，这在发达国家也普遍存在。政府放弃对房地产市场调控，完全依赖市场自身力量来实现中低收入民众居住权在实践上已证明是不现实的。2.政府必须保证中低收入民众居住权。居民未得到住房保障，容易引发社会不安定，影响经济可持续发展，这就要求政府加强房地产市场监督。西方国家不但调节住房市场，还直接参与保障房建设，保障低收入居民住房需求。3.应确定房地产调控合理的手段和模式。新加坡、德国和法国调控房地产市场目标基本一致，虽在市场化程度、政府投入和见效时间等方面存在差异，但都取得较明显的成效。说明房地产调控应完善制度建设，在具体实施方面，应因地制宜地探索有效的手段和模式。三、国内房地产发展的主要实践（一）1998年以来国内房地产市场发展情况1997～2011年国内房地产投资年均增长23.61%，固定资产投资年均仅增长19.76%。个别年份商品房销售额甚至超过投资额。房地产业投资不断升温且产销两旺，不存在买方市场特征。住宅类投资比重由1997年的48.4%升至2011年的71.7%，居民自购住房已成为房地产业发展的主要驱动力，住宅也成为房地产业的绝对主体。我国幅员辽阔，东、中和西部地区经济发展水平、居民收入等状况差别显著，房地产市场具有明显的区域特征。资金来源结构多元化，银行发放房地产开发贷款和房地产企业流动资金贷款占总资金来源比重由23.9%降至15.2%；自筹资金由26.4%升至40.9%，其他来源由41%升至43%。（二）房地产业对宏观经济运行的影响力不断提高一是已成为重要的基础性产业。各行业发展都需要房屋作为基本活动场所，房地产业规模和水平影响其