合肥华地学府紫园项目股权投资集合资金信托计划尽职调查报告.doc

中融国际信托有限公司 中融·华地学府紫园股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2010年03月29日） 经办业务部门：中融国际信托有限公司信托业务部 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 调查人部门经理签字： 年 月 日 目 录 41 项目背景与交易结构概述 41.1 项目背景 41.2 交易结构概述 52 交易对手资信情况 52.1 交易对手基本情况 92.2 项目公司经营情况详细介绍 92.3 项目公司财务状况 92.4 项目公司曾经操作的信托计划 102.5 项目公司股东在建项目介绍 102.6 项目公司股东的银行贷款及对外担保情况 123 项目概况和建设情况 123.1 项目基本情况 143.2 项目建设已获批文 143.3 项目建设实施进度 153.4 项目的设计、施工、监理情况 154 项目市场情况 154.1 项目投资环境 204.2 项目分析及市场情况 244.3 项目租售情况预测 265 项目财务效益评估 265.1 房地产项目总投资预测 285.2 项目资金来源情况 295.3 项目损益预测 325.4 项目有关财务效益指标 326 信托方案与风险防范措施 326.1 交易结构安排及信托计划摘要 337 意见及建议 348 项目资料 项目背景与交易结构概述 项目背景 本房地产集合资金信托计划拟对安徽华地时代房地产有限公司进行股权投资（以下简称“华地时代”），用于华地学府紫园项目开发。 2009年11月26日， 安徽华地置业有限公司（以下简称“ 华地置业 ”）通过竞拍获得安徽省合肥市 科学大道与海棠路交叉口（合地市区经营[2009]343号 地块，该片土地地块编号为 AQ-1 该地块总占地面积142.05亩（94,709 M2）。 华地置业在竞得上述项目地块后，出资设立了安徽华地时代房地产有限公司（以下简称“ 华地时代 ”或者“项目公司”）， 华地置业 拥有项目公司 100 %的股份。为了支付项目 部分土地出让金 ，申请由中融信托就上述 AQ-1 宗地块的土地出让金的交付提供融资服务。项目拟融资30,000万元，期限一年，。 本项目拟规划容积率≤2.5，预计总建筑面积约294,795M2，可售面积231,321M2，规划的用途为：高层（32层－2栋，33层－8栋）136,590 M2、电梯洋房(11层－14栋)79,731 M2、商业(沿街)15,000 M2等。 交易结构概述 简要描述本项目的交易结构 融资金额： 30,000 万元。 融资总成本： 15%/年。 融资人要求信托资金到位时间：2010年 4月。 信托期限：1年。 公司收入：4-5%/年，其中信托报酬方式收取2% ；财务顾问费形式收取2-3% 保管人保管费： % /年 受益人的预期收益： /年 项目发行计划：我公司财富中心发行或银行代销. 项目现状 项目土地的国有建设用地使用权已经于2009年 11 月 26日由 华地置业 通过挂牌方式竞得,地块位于安徽省合肥市高新区区科学大道与海棠交叉口，面积为 94,709 平方米（折合 142.06 亩）； 土地成交价 62,508万元，土地税费2500万元,土地总成本65,008万元（约 458 万∕亩, 项目土地的楼面地价是2,746元/平方米（含契税成本）. 已缴土地竞拍价款25,003万元, 今年4月8日前自筹18,752万元即将交二期土地款，即自筹款项缴纳土地款为43,755万元. 剩余土地款的付款方式及时间：竞得人计划于2010年5-6月份前缴纳第三期剩余地价（含契税） 21,253 万元到出让人指定的收款单位的银行账户内： 项目公司于 2010 年2 月 5 日与合肥市国土