商业地产所有权经营权管理权分立统一优劣分析模型.ppt

* 管理主体 政府主导管理 专业公司管理 特点 管理费用低，行政手段 管理费用高，经济手段 盈利状况 一般需政府补贴，才能保持商业持续经营 保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快 设备管理特点 设备维护缺乏计划性，事故驱动型 定期维护设备，预防性维护与维修 成本控制 成本控制无序，造成较大的浪费 有效的成本控制，保持合理的利润空间 商家 关注管理费用 对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感 看重商业经营的利益 希望优质的物业管理 可以承受较高的管理费用 对商业的影响 物业管理的水平依赖于政府管理能力，商业经营状况波动比较大 营造优质的商业经营环境 提升商业价值 案例 内地大部分商业街管理模式 香港模式 商业物业管理角度——专业公司管理是比较理想的模式 类型 所有权经营权统一 经营权局部统一 所有权分散，经营权分散 产权属性 产权单一 产权分散 产权分散 经营属性 所有权与经营权统一 所有权与经营权局部分离 统一经营 所有权分散，经营权分散 规模过大，一般难以经营 租售特点 只租不卖，或自行经营 租售混合或全部销售 全部销售 开发商要求 很强的商业经营管理能力 不要求 聘请专业经营管理公司 不要求 一般移交政府托管 开发商职责 负责商业经营与物业管理 协助火聘请专业公司管理工作 商业街管理移交政府 不参与后期经营管理 开发商利润点 商业经营利润 商铺销售收益 商业经营收益分成 商铺销售收益 资金回收特点 投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流 快速回收部分投资 快速回收全部投资 适用范围 大型百货、购物中心 购物中心、主题街区 临街铺面 从本项目所有权主体：商铺全部销售，局部进行统一经营，后期的管理移交管理公司 所有权不同，对应不同的经验管理模式 案例 建外SOHO 海南外滩步行街 深圳东门 上海新天地 商业形态 商铺 集中式商业＋商铺 集中式商业＋商铺 集中式商业＋商铺 所有权 全部销售 产权分散 少量经营，销售为主，产权分散 集中商业产权集中 商铺产权产权分散 全部经营 产权统一 物业管理 专业物业管理 专业物业管理 专业物业管理公司 专业物业管理 经营管理 无统一管理 聘请专业经营管理，统一推广、营销 商铺无统一经营管理；大商业未统一的经营管理 开发商进行统一的经营管理 盈利模式 销售利润 销售利润为主 销售利润 租金收益 租金收益 操作节点 销售期，负责商铺招商后期，负责租赁 实行三年反租。 三年内，聘请专业经营、管理公司 商铺没有统一的商铺租售管理部门 开发商成立新天地营业部负责经营管理 区域特点 城市商务区 商业市场明显商业前景好 较陌生区域，开发商做热市场 老城商脉传统 商业市场明显 城市商务区 商业市场明显 案例借鉴：国内商业街的管理及经营 *