房地产上市公司财务业绩与股价波动相关性分析 姜玮.doc

房地产上市公司财务业绩与股价波动相关性分析 一、引 言 我国房地产业自1998年复苏以来，全国房地产开发投资每年以超出20%的速度增长，销售额的平均增长率更是达到了27%以上，增长速度远高于GDP的增长。2003年房地产开发投资突破了1万亿元，同比增长29.7%。2004年以来由于宏观调控因素的影响，房地产开发投资增长速度虽然逐月下降，但根据国家统计局统计数据，全国累计完成房地产开发投资6055亿元，同比仍增长了28.6%。房地产业的繁荣局面吸引了越来越多的非房地产业上市公司介入其中，为已经红火异常的房地产业又加了一把柴。从1989年万科企业股份有限公司（000002，以下简称万科）在深交所上市以来，经过十几年的艰难发展，目前在深沪交易所上市公司中房地产占89家，在香港上市国内房地产上市公司16家。但无论是从经营业绩还是从股价波动方面来说都有着天壤之别。 二、房地产上市公司概况 （一）房地产上市公司整体现状概述 房地产作为我国现阶段的支柱产业，其发展状况历来受到国家以及社会各届的关注。那么我国现在的房地产上市公司的经营状况又如何呢？高波在《房地产上市公司发展状况分析》中指出30多家房地产上市公司的总资产由1998年的540亿元发展到2002年的841亿元，增长了55.69%。其中存货净额由1998年的264亿元增长到2002年的442亿元，增长了67.78%。主营业务由1998年的141亿元增长到2002年的274亿元，增长了94.07%。因此从总量来看，30家房地产上市公司5年来无论是资产规模，还是主营业务收入都增长较快，发展迅速①。而作为房地产上市公司的龙头企业深圳万科多年位列中国房地产上市公司之首。 2006年，中国股市迎来了前所未有的“牛市”，上证指数和深圳成指全年分别上涨126.55%和125.42%，地产指数（399200）上涨168.03%，涨幅超过大盘40个百分点以上。进入2007年后，随着财富效应的逐步显现，证券市场得到了更多投资者的关注。截至5月28日，沪深两市账户总数突破1亿大关，上证指数收于4272.11点，累计上涨57.3%，地产指数收于2027.55，累计上涨98.8%，再次成为此轮上涨行情的重要推动力。 （二）万科概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。①数据选自《房地产上市公司发展状况分析》,高波,市场分析,2003年12月 1 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”自2003年来对国内房地产上市公司的综合实力进行排名。近几年来沪深房地产上市公司综合实力TOP10：万科占据综合实力榜首。从以上数据可以看出万科在诸多房地产公司中占据绝对的领先地位。 （三）由万科企业股份有限公司概述整体房地产上市公司的可行性 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10 研究组”，6月6日在北京发布2007中国房地产大陆、海外上市TOP10研究报告。万科A位列综合实力榜首。万科作为第一家上市的房地产企业充当了启蒙者的角色。“上市对资金密集型的房地产企业来讲，其重要性怎样强调也不为过。在当年的环境下，万科这样早上市确实具备一些高瞻远瞩的意味，也正是如此，才保证了万科在发展过程中，拥有一条宝贵的资金渠道。”分析人士指出。万科上市，不仅为资金密集型的房地产行业找到了一条宝贵的资金渠道，而且开创了一条房地产企业做大做强的路径，由此树立了房地产企业走向规范化管理的一个标杆。 了解了上述情况，下面我将以万科为样本企业，对房地产上市公司的财务数据和其股价的相关性进行分析。 三、万科近五年股价波动与主要财务数据比较 中国证券报在2007 年4月4日第B01版中指出万科一季度净利润同比增长 50%。截至2007年3月31日，公司总股本4369898751 股，相对2006年第一季度末增长11.0%，公司每股收益将相应摊薄11.0%。 （一）万科近三年股价 2 从上图可以看出，万科的股价不断波动并没有一个稳定的上升或下降的趋势，近几年万科的股价处于不稳定的波动中。 （二）万科近五年的主要财务数据 从所周知，一个企业财务状况的好坏可以从经营能力、盈利能力、偿债