郑州中原区房地产营销.doc

景湖水岸 房 地 产 项 目 营 销 策 划 方 案 班级 姓名：学号： 日期： 2012年6月1日 第一部分 地块概况 第二部分 市场情况分析 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 第八部分 区域市场及竞争情况分析 地块SWOT分析 项目客户定位 产品定位方案 价格定位方案 项目推广策略及方案 第一部分 一、地块概况 1、景湖水岸房地产项目位于河南省郑州市中原区，在中原路以南，工人路以西，文化宫路以东，伊河路以北。处于郑州中原区繁华商业地段。 该项目位于郑州市老城区——中原区，以居住为主，中原区位于郑州市区西部，是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称。区域下辖1个镇，10个办事处，总人口56万。 项目所在地区域市政单位、高校较多。 项目紧邻碧沙岗商圈、碧沙岗商圈是郑州五大商圈之一，是中原区的主要商业活动场所。 车型4-6分钟内可抵达碧沙岗商业圈，8-10分钟可抵达火车站及火车站商圈，10-12分钟可抵达二七商圈。步行至碧沙岗公园、绿城广场仅12分钟左右。抵达桐柏路快速公交站点及地铁1号线仅10分钟左右。 楼盘的含义：景湖水岸房地产项目有心泊景湖，梦栖水岸之意。能使人心神宁静，是一个理想的家园。 2、规划总面积 土地总面积：100000平方米 规划容积率：3.0 建筑面积：300000平方米 土地使用性质：商业、住宅城市综合体 2、 配套设施 公交：102路、103路、203路、30路、75路、55路、909路、Y807路、96路、60路 中小学: 二砂幼儿园、中原区实验小学、伏牛路小学、伏牛路二小、伊河路小学、百花路艺小、佳音外国语学校、 银行：中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、浦发银行。 学校：中原工学院、中原永兴学校、郑州二砂技工学校。 医院：郑州中心医院、郑州市中医院、中原医院、市直机关医院、河南协和医院、二砂医院等： 餐饮：川渝美食、重庆家玉小吃、白鸽食府、特色炒面馆、杨记美味大盘鸡、重 庆小吃胖娃店。 政府机构：中原区委区政府、区政协、区司法局、检察院、人大 、商务局、 民政局等区级机关单位；郑州市委市政府、市人大、房管局、建委、土地局、环保局、交通局、等市级政府机关单位。 4、环境分析： 该地块位于市中心，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。 景观环境：项目北边有碧沙岗公园，享有景观优势。 火车站的客运将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。 第二部分 二、市场情况分析 1季度，全市房地产投资额164.5亿元，同比增长28.1％；其中，住宅投资额108.7亿元，同比增长26.6％。商品房新开工面积514.5万平方米，同比增长59.9％；其中，住宅新开工面积367.9万平方米，同比增长54.2％。商品房竣工面积177.4万平方米，同比增长28.6％；其中，住宅竣工123.8万平方米，同比增长183.9％。 1季度房地产市场运行情况 1. 房地产开发投资情况 1季度，全市房地产投资额164.5亿元，同比增长28.1%;其中，住宅投资额108.7亿元，同比增长26.6%.商品房新开工面积514.5万平方米，同比增长59.9%;其中，住宅新开工面积367.9万平方米，同比增长54.2%.商品房竣工面积177.4万平方米，同比增长28.6%;其中，住宅竣工123.8万平方米，同比增长183.9%. 2.商品房投放情况 1季度，全市商品房投放面积154.61万平方米，同比下降36.35%;其中，商品住房投放面积133.65万平方米，同比下降28.47%.市区商品房投放面积101.25万平方米，同比下降38.55%;其中，商品住房投放面积83.8万平方米，同比下降32.74%. 3.商品房销售情况 1季度，全市商品房销售189.48万平方米，同比下降15.11%;其中，商品住房销售169.26万平方米，同比下降7.39%.市区商品房销售140.39万平方米，同比下降3.51%;其中，商品住房销售面积122.39万平方米，同比增长4.99%. 2012年2月份，郑州市市区商品房供应量明显下降；受春节过后商品房集中签约影响，住宅销量较上月明显上涨；本月高档楼盘销售量占比较大，拉动整体商品住宅价格小幅上涨。 一、商品房、商品住房投放量较上月明显下降 郑州市市区商品房批准预售面积10.36万平方米，环比下降了72.33%，同比下降了69.03%；商品住宅批准预售面积9.46万平方米，环比下降了71.59%，同比下降了66.9%。 本月商品住房批准预售项目集中在中原区和郑东新区，主要项目有正大花溪小区（投放面积6.49万平方米）；东洲