刘一歌+苏州中赫置地盛泽湖项目推广方案.ppt

;盛泽湖别墅项目推广方案 中赫置地高速地产 I 上海刘一歌广告事务所 I 2012·4·15;盛于帝王，始于姑苏;800年前金朝章宗皇帝垂钓玉渊潭，是为钓鱼古台； 1774年，一位君王在钓鱼台古台上依苏州园林建制行宫，自此清泉 碧水可终年曲折迂回于亭台楼阁与翠林茂木石桥之间，钓鱼台由是 步入极盛。他就是乾隆爷。 ;而今，历时238载春秋，钓鱼台俨然已成为中国王者住所的符号代言。 谁曾想他的故乡原来在苏州？ 何时钓鱼台能够荣归故里？;2010年中赫地产建钓鱼台七号院名动全国， 2012年，中赫置地挥师南下联手高速地产，携钓鱼台离京返乡姑苏城。;这次又将发生什么样的故事？;本次沟通主要解决两个问题。 1、怎样把房子卖给不缺房子的人？ 2、怎样让富豪搬家？;市场篇;苏州别墅市场分布：;;市场洞察1：苏州别墅市场供应量庞大，全国性一线品牌开发商几乎悉数云集，市场发展已高度成熟，更不乏高端代表性作品。 市场洞察2：原有的双湖区与古城区双城记格局已经扩散到七大板块齐相争鸣的战国时代，新兴板块的机会正在被放大。;市场洞察3：地段是项目至高价格的主要支撑，本项目所在的相城区在地段优势上势弱。 根据其自身占有的资源和市场接受度，各板块产品价格出现以下差别，太湖、阳澄湖相当，各有千秋，难分高下。 双湖板块≥古城区板块＞木渎板块＞青剑湖板块＞阳澄湖板块、太湖板块＞相城板块 市场洞察4：水文化情结的归属，依旧是市场的最敏感点。;市场机会的结论： 整体而言，苏州别墅市场发展已高度成熟，市场亦不乏高端代表性作品，但经过前十年的饱和开发，环金鸡湖别墅开发殆尽，城市湖泊资源寻求替代，谁能拔得新兴湖泊资源别墅的头筹，谁就拥有别墅市场的一线领袖席位。 本案独拥盛泽湖一线湖景资源，有望跻身一线别墅行列。;相城区主要竞品分布 ;相城区别墅竞争格局 板块特征：板块内别墅供应处于起步阶段，地段较为分散，没有形成 集群效应。 建筑风格：异国风情如英法风，法式宫廷，美式风格，规划引入水景，打造水景园林别墅。 配套环境：普遍较少。 价格：联排产品均价13000元左右，总价280—450万之间不等，独栋600-1200万之间不等。;区域竞品洞察： 区域产品趋于同质化，缺乏绝对标杆性的作品，整体市场表现在苏州别墅板块里较为逊色，群龙无首不成势。 区域项目去化速度都较为理想，其中融创81号长岛为2011年苏州别墅销冠，这给到我们两个信息，第一相城区具备一定数量的别墅消费群体，第二，经过前一两年的消化，相城区的别墅消费群去化不少。;区域竞争小结： 本案在自然景观、楼盘品质、规划设计上，远远高于竞争对手，塑造区域标杆形象较易达成。 然而项目拿地成本偏高必然导致定价与相城区现有项目有别，为区域客成交设置了一定阻力。 项目开发体量，相城区消化有限，后续项目市场必将面临从相城区走入大苏州的问题。;怎样让别墅买家乐意从青剑湖、独墅湖甚至从金鸡湖走出来， 选择在板块竞争中趋于弱势的相城区？ 怎么样让富豪搬家？;让富豪搬家第一步： 富豪们从来只关注谁站在第一位， 我们必须站在市场头排位置。;诚然，本案若只致力于相城区的别墅标杆，不足以承担项目使命。 唯有站入苏州别墅界的头排席位里，才有机会承担品牌与销售双 赢的目标。 本案居于市场的战略定位：列鼎苏州头排别墅行列;定位法则：你选择了什么样的对手，就选择了什么样的自己。 选择对手就高不就低，采取市场高占位策略。 所以我们将对手锁定苏州湖区别墅的三大天王： 九龙仓国宾1号，绿城御园，仁恒观棠。;绿城御园 绿城苏州御园目前在售平层官邸300~600平方米，价格1300-1500万/套左右，合院别墅750-850平方米（含地下面积），价格2500-3000万/套。目前一次性付款总价优惠50万，贷款总价优惠30万。二期合院别墅目前正在施工，推出时间待定，面积1000平左右，价格在4000~5000万之间。;九龙仓国宾一号 九龙仓国宾1号位于苏州工业园区金鸡湖大道，地处双湖高端住宅板块，坐拥李公堤商业水街、高尔夫球场等稀缺资源。项目占地近34万㎡，总建面约20万㎡，集聚地中海、西班牙和意大利建筑精髓，打造以独栋和双拼为主的别墅社区 九龙仓国宾1号在售双拼和独栋别墅，在售双拼面积420、490平米（含地下面积），价格1500万元/套起；独栋别墅，面积610、690平米（含地下面积），价格2800-3000万/套；面积1500平独栋，价格5000万/套以上。 ;仁恒观棠 仁恒观棠位于金鸡湖与独墅湖之间，低密度高端别墅，紧邻850米天然河道，规划约260套新亚洲风格水堤独栋（约550平米）、水巷双拼（约310平米）、联排别墅（约258-310平米）。;市场竞品洞察： 就品牌而言，中赫置地与高速地产在苏州的知名度不如已在此深耕多年的万科、中海、华润、绿城、