常州市房价论文.doc

淮阴工学院毕业论文 1 引言 第 1 页 共 19 页 中国的房价一直是老生常谈的话题，在人们的心目中大陆的房价非常高而且持续升温，虽然有些地方房价也有冷却但不明显，从总体上看，中国的房价是居高不下的并且是极端不合理的。 国际上公认的房价上的合理的价格水平，是相当于每户居民三到六年的平均收入。发达国家公民用三到六年家庭收入所买到的住房，是在人均面积的拥有上比我国人均30平方米的小康水平要大得多。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到196平方米，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，都是实实在在的使用面积，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。地价是算在房价里的，买房的同时也买了那块地，在中国，只是买了这个土地70年的使用权，70年后这个土地还是国家的。 按照国际惯例，当一个地方房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）超过5的时候，就被认为该城市房屋购买力极低；超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。在东京这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。上海易居房地产研究院的专项报告显示：北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比均在10以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海2011年房价收入比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市也逐渐超过了全国(7.5)的总体水平。在2010年，常州的房价收入比达到了7，现在肯定更高。 为了在未来更好地预测常州的楼市，在合理的时间、地点以相对较低的价格买到房子，故对常州市房地产价格进行研究，对未来常州市的房价提出观点及购房建议。我首先分析了常州市近两年来每个区的房价，然后计算出常州市平均房价，通过两年房价的对比，将这个数据作为一个参照和基础。然后逐个分析影响房价的因素，有区位因素和实物状况、地价、房产税、购买力、炒房团、通货膨胀和官员腐败，通过这些因素分析来对常州市未来房价趋势做预测。 2 常州市2011-2012房价盘点 淮阴工学院毕业论文 幅比较相似。以下是房价对比数据统计图。 资料来源：常州房地产数据库 第 2 页 共 19 页 近年来常州楼市房价火热，多个地区房价有持续上涨也有下跌，但各区域房价涨 淮阴工学院毕业论文 第 3 页 共 19 页 图1：新北区主要楼盘2011-2012房价统计图 新北作为常州新区，不管地理位置还是经济发展都很好。从24个楼盘数据中可以看出，其中14个楼盘的价格是下降和趋于持平的，还有10个楼盘的价格是偏于上涨趋势，其间上涨的楼盘在新北区是占的比例较大些。其中上涨幅度最大的是缇香郡，其价格上涨了1800元/平方米。而在价格下行的楼盘中中央花园的楼盘价格下跌的幅度较大，其下跌数据为1000元/平方米。其他楼盘房价的涨跌走势都大致在100-800元/平方米之间。从以上的数据分析看出，房价的上涨趋势在新北区是较为明显的，且房价上涨的楼盘相对下跌楼盘的数量是多的。 新北区位于常州市城北,北濒长江,南至沪宁铁路。现辖6个乡镇,3个街道 ,总面积约439.16平方公里,常住人口约48万人。规划布局上分成三大区域: 一是高新技术产业开发区,位于沪宁铁路和沪宁高速公路之间,面积约32平方公里, 由高新科技园区、新区工业园、商贸生活区、行政中心区、旅游休闲区等园区组成, 是正在建设中的现代化新城区。二是港口工业区,濒临长江黄金水道,面积约37平方公里。该区重点发展重化工和原材料工业。三是综合经济区, 位于高新技术产业开发区和港口工业区之间,面积约47平方公里,近期重点发展乡镇工业和现代农业, 也是未来新北区城市建设的预留用地。 新北区的房价在以后会上涨，因为区位因素很好。 淮阴工学院毕业论文 资料来源：常州房地产数据库 第 4 页 共 19 页 图2：天宁区主要楼盘2011-2012房价统计图 天宁区在2011年推出的纯新楼盘很多，由于楼市不景气，多数新盘基本上都是拖到下半年甚至年末才开盘，价格都不是很高，受到了购房者的关注，形成了几次开盘热销的局面。纵观整个天宁区，虽然处于常州的核心区位，但是也难免受到2011年楼市低迷大趋势的冲击，房价出现了波动。据统计天宁区整体房价基数较高，是常州市内平均房价最高的区域。其中房价下行和变化不大的楼盘占到10个，上涨的楼 淮阴工学院毕业论文 盘占到7个。我觉得天宁区房价今后会持平。 资料来源：常州房地产数据库 第 5 页 共 19 页 图3：戚区主要楼盘2011-2012房价统计图 戚区相对于常