江门市蓬江、江海2014年上半年.doc

江门市蓬江、江海区2014年上半年 房地产市场分析报告 一、主要指标一览 时 间 开发 投资 (亿元) 新开工 面积 (万平方米) 竣工 面积 (万平方米) 批准预售面积 (万平方米) 商品房 成交面积 (万平方米) 商品房 成交金额 (亿元) 存量房 成交面积 (万平方米) 2014年上半年 62.78 189.38 87.89 84.65 69.12 52.54 35.90 同比（%） 25.2 -35.7 -4.5 56.2 -10.7 0.6 -42.1 二、概述 1、开发投资增速趋缓，新开工面积高位回落。土地市场冷清。 2、供应量同比明显增加，区域结构过度集中。库存量持续攀升。 3、商品房成交量同比小幅下滑。存量房市场相对低迷。房价二季度全面停涨。 4、本地房地产业开始进入减速慢行、理性调整的阶段。 三、开发投资 时 间 开发投资 （亿元） （亿元） 新开工面积（万平方米） 竣工面积 （万平方米） 施工面积 （万平方米） 合计 其中住宅 合计 其中住宅 2014年上半年 62.78 30.19 189.38 133.99 87.89 938.98 同比（%） 25.2 14.4 -35.7 14.0 -4.5 27.5 2014上半年蓬江、江海区完成开发投资同比增长25.2%，各月累计同比增速逐月回落。房企对市场的预期趋于谨慎。新开工面积同比高位回落超三成，但仍超过同期的批准预售面积，未来市场供应量仍较为充足。 四、商品房供应 2014年上半年，蓬江、江海区批准28个房地产开发企业预售商品房项目共28个，比去年同期增加7个；其中新开盘项目9个，比去年同期减少1个。 截至上半年末市场待售商品住宅约10600套，同比增长60.7%。未来2-3年内商品房潜在供应面积约528万平方米，同比增长5.6%。 时间 商品房批准预售 总面积 （万平方米） 住宅面积 （万平方米） 商业面积 （万平方米） 住宅套数 （套） 2014年上半年 84.65 68.65 15.81 6328 同比（%） 56.2 48.6 98.1 48.0 注：1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。 2、潜在供应指已经取得发改局的立项批文尚未申请预售或现售的房屋。 2014年上半年的商品房供应主要有以下几个特点： 1、供应总量同比明显增加，库存量持续攀升。(见图1，下表)。今年上半年的供应面积同比增长56.2%，为历年同期最高。住宅库存消化周期已拉长并接近12个月，需引起重视。商业供应比重与去年全年比回落至较为正常的水平。 图1 各类用途商品房供应面积比例 （单位：%） 住宅 商业（办公） 住宅 商业（办公） 2014年上半年 81 19 2013年 61 36 2011年 89 11 2012年 91 9 2010年 93 7 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014上半年 商品住宅批准预售面积 77.54 112.22 106.13 109.34 142.18 68.65 商品住宅成交面积 116.39 96.1 105.75 102.92 135.09 53.92 商品住宅待售套数 4000 6100 6700 7000 9200 10600 库存消化周期（月） 5.4 9.5 9.6 9.7 9.5 11.2 注：库存消化周期=月末待售套数/近12个月月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。 2、供应量在二季度明显放大。见图2。春节前后市场较为平静，3月供应量开始逐步恢复，并连续四个月大于成交量 。 图2 3、供应区域过度集中在北新区和滨江新区。这两个区域供应面积比例之和已高达78%，使得区域内项目之间的竞争十分惨烈。江海区比重则减少至20%，其他区域近乎零供应。 各区域供应面积比例 单位：% 北新 滨江棠下 江海 潮连荷塘 城区 杜阮 2014年上半年 47 31 20 1 1 0 2014年一季度 55 35 10 0 0 0 2013年全年 37 20 30 4 9 1 五、商品房成交 时间 商品房成交 成交金额 （亿元） 成交面积 （万平方米） 住宅面积（万平方米） 商业面积（万平方米） 住宅金额 （亿元） 住宅套数 （套） 住宅均价 （元） 2014年上半年 52.54 69.12 53.92 9.37 37.37 4961 6745 同比（%） 0.6 -10.7 -12.4 61.0 -6.1 -5.4 9.0 2014年上半年商品房成交主要有以下几个特点： 1、成交量同