不动产意像不实广告的法制规范.PDF

不動產不實廣告法制經濟分析 a b 曾明遜 、陳璟榮 摘要 不動產真實廣告雖具有降低資訊蒐尋成本的經濟功效，惟在社會資本相對薄弱的現代 社會中，常會出現不動產廣告的機會主義者利用資訊的優勢，將成本外部化給購屋者。為 了讓交易者享受合作且競爭交易活動所帶來的好處，宜有適宜的法制，來降低不實廣告所 引發的交易成本。本文利用法律經濟研究途徑，探討不動產不實廣告的法制規範。對於侵 權的責任法制，法律經濟學者常引用「（邊際）Hand 法則」來詮釋，然常忽略被確認為違 約者與受害者提起訴訟的機率問題。若將此機率問題納入Hand 法則，我們將可發現未來社 會發展將相對有更多的防免行為，更少過失或故意的不實廣告損害行為。此外，在賣方無 過失，而買方有過失時，採賣方「過失責任」比賣方「無過失責任」，較易達到最低社會成 本狀態。在買賣雙方皆有過失，而且買方過失比賣方過失大（小）時，採買方「與有過失 責任」，將比僅採賣方「過失責任」或「無過失責任」較易（不易）達到最低社會成本狀態。 關鍵詞：法律經濟、不實廣告、交易成本、 Hand 法則、責任法制 Law and Economics Approach to Analysis the Regulation of Deceptive or Misleading Advertising Activities in Real Estate Ming-Hsun Tseng and Jing-Rong Chen ABSTRACT True advertising activities in real estate can reduce information search costs, while deceptive or misleading ones will increase enforcement costs. To order to reduce the transaction costs of false advertising activities, policy-maker must seek to effective regulatory instruments to correct externalities caused by opportunism. This paper incorporates “Learned Hand Rule” under uncertainty to discuss what liability rule can induce the potential injurer to internalize the expected social damages and thus to make optimal precaution. This paper shows that the injurer’s negligence rule with a defense of contributory negligence, under the victim’s contribution of his negligence is greater than that of the injurer, provides more efficient incentives for precaution than simple strict liability rule. Keywords: Law and Economics, Deceptive or Misleading Advertising, Transaction Cost, Learned Hand Rule, Liability Rule. a 台北大學不動產與城鄉環境系副教授； minghsun@.tw 。 b 台北大學不動產與城鄉環境系碩士班研究生； ntpuchin@ 。