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物流地产格局正变 ，请收好这份攻略 ！ 前言：曾经 ，在中国物流地产领域，外资企业占据了绝对主导地位，继早年中投入股嘉民之后，2017 年 7 月 15 日，由万科、厚朴、高瓴、中银集团以及普洛斯现任管理层共同参与普洛斯公司的潜在私有化，收 购代价约 790 亿元人民币，中国物流地产前四大企业都有了中国企业投资参与的身影。物流地产，行业格局正 在发生变化！聚焦着越来越多目光的物流地产，究竟应该怎么做？ 图：主要物流地产商中国市场份额概览 维龙 平安不动产 盖世理 丰树 易商红木 安博 宇培 主要物流地产商 中国市场份额概览 普洛斯 宝湾 嘉民 数据来源：公开资料 ，中国指数研究院综合整理 现代物流关系到你我生活的方方面面，它集仓储、服务于一体，包含物流园区、物流仓库、配送中心、分 拨中心等物流业务不动产载体，信息化、网点化的配送中心每时每刻都在为我们提供着高质高效的收发储存服 务……中国指数研究院通过对国内大型物流地产商进行调研交流，分析了当前中国物流地产面临的机遇与挑战， 并对拿地、选址、运营、盈利模式等企业关心的问题进行了分析与探讨。 当前中国物流地产，蓝海 or 红海 ？ 从美国发展经验来看，物流地产在其高端制造业快速发展时期兴起，在零售连锁化时期得到快速发展，并 且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。 当前，中国物流地产机遇与挑战并存。从发展机遇来看 ，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距； 伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长；主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道， 且与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长，投资回报率较高，处在 7%-8%左右的区间；现代综合交通运 输体系发展规划及 “八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了 空间。 从面临的挑战来看，由于物流地产前些年在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，相比住宅和商业地产 土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市工业用地相应指标逐年下降，同时，近年土地成本 提升较快，由于物流地产投资回收期通常在 15 年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作 带来挑战。 可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发 展格局中，中国物流地产面临着结构化发展机遇。 • 电商快速发展 • 规模化发展时期普遍存在同 • 高端物流市场存需求空间 质化 • 主要城市物流租金处于上升通道 机遇 挑战 • 整体用地供应下降 • 投资回报率相对较高 • 土地成本提升较快 • 交通运输体系不断完善 • 投资回收期较长 结论 规模化发展时期已过，有效供给不足，高端物流市场存在发展空间 ，面临结构化发展机遇 物流地产怎么做？ 在此，我们将通过解析占据中国较大市场份额的物流地产商，对物流地产涉及的选址拿地、运营环节等进 行解析。 图：普洛斯全球净资产分布分布图 日本