16第十六章 租赁合同幻灯片.ppt

第十六章 租赁合同 第一节 租赁合同概述 一、租赁合同的概念和法律特征 （一）租赁合同的概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同关系中，交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人；使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。 （二）租赁合同的法律特征 1、租赁合同是转移财产使用权的合同。 2、租赁合同为双务、有偿合同。 3、租赁合同为诺成合同。 4、租赁合同是继续性、非永续性合同。 二、租赁合同的分类 租赁合同依据不同的标准可以做出不同的分类，而实践中经常使用的是如下分类： （一）动产租赁合同与不动产租赁合同； （二）定期租赁合同与不定期租赁合同； （三）一般租赁合同与特殊租赁合同。 三、租赁合同的形式 合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。依据法律对合同形式的不同要求，可将合同区分为要式合同和不要式合同。就租赁合同而言，不定期的租赁合同为不要式合同，无须采用书面形式；租赁期限不满6个月的定期租赁合同也为不要式合同；但租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式，未采用书面形式，双方当事人对租赁期限有争议的，视为不定期租赁合同。 第二节 租赁合同的效力 一、出租人的义务 （一）交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务； （二）维修租赁物的义务； （三）瑕疵担保的义务 二、承租人的义务 （一）按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务； （二）妥善保管租赁物的义务； （三）不作为义务； 1、不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物； 2、不得随意转租； （四）支付租金的义务； （五）返还租赁物的义务。 三、租赁合同的特别效力 （一）承租人获取租赁物收益的权利； （二）租赁合同的对抗效力 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人，承租人与出租人原来在租赁合同中所作的其他约定，租赁物的新所有权人也应当一并遵循。 第三节 房屋租赁合同 一、房屋租赁合同的概念 房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用，承租人交付租金，并于租期届满时，将承租房屋返还给出租人的协议。 二、优先承租 在租赁合同的租赁期限届满之前，出租人将房屋拆除重建的，可以终止租赁合同，但出租人应当给予承租人适当的损失赔偿。如果重建的房屋仍然用于出租，则原承租人在同等条件下，应当享有优先承租权。 三、优先购买 《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。优先购买权的权利属性为形成权，其实质是对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。 （一）承租人的优先购买权发生在出租人转让房屋所有权的时候，这是承租人享有优先购买权的前提和基础。 （二）出租人出卖租赁房屋，应负担通知义务，这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。 （三）承租人仅在同等条件下享有优先购买权。 （四）承租人应当在合理期限内行使优先购买权，这是承租人优先购买权的行使条件。 四、承受 《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”一般来说，在租赁合同的履行过程中，承租人死亡的，租赁合同应当终止。但是，在房屋租赁合同中，由于与承租人共同居住的多是其亲属，且具有共同生活关系，因此，法律规定承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，直至房屋租赁合同期限届满。