《房屋登记办法》(牡丹江)幻灯片.ppt

愚者 只会从自己的教训中吸取经验 智者 总能从他人的经验中获得收益 ---俾斯麦 　　谢 谢 联系电话：010 电 邮：ahzxm@ 把握法意 依法登记  赵鑫明 中国房地产研究会产权产籍和测量委员会 一、分析好纠纷起因 二、把握好登记法意 三、处理好具体问题 一、分析好纠纷起因 从部受理登记行政复议情况分析看： 1、受理要件不全，审核把关不严等 2、档案信息管理上存在不足 3、房屋权属证书与登记簿记载的内容不一致 4、适用法律依据失当 5、登记法律法规机制有待进一步完善 二、把握好登记法意 　　探法之精神 须洞察立法者之意图 《物权法》 《最高院审理房屋登记案件若干问题规定》 《房屋登记办法》 《房地产登记技术规程》 《物权法》 1、明确了登记的效力 　以登记要件为原则，登记对抗为例外 2、区分了物权和债权 3、丰富了登记类型 4、规定了登记机构审查义务和责任 5、确立了以登记簿为核心登记制度 《房屋登记办法》 办法性质：房屋登记的程序法 登记定位：非行政强制行为 登记原则：具体内容 登记中心：房屋登记簿 登记启动：申请启动为主 　　　　　　协执启动为辅 　　　　　　职权启动为例外 以登记簿为中心的不动产登记制度 《物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《物权法》第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 《物权法》第十七条：不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《房屋登记办法》房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。  1、什么是登记簿？ 效力、管理、内容 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构按照登记规则制作和管理，用于记载房屋基本状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的特定簿册。 2、登记簿的法律效力：物权归属依据 记载于登记簿后（注意：记载的界定） 对公众：产生正确性推定的效力，据此交易可依照登记的公信力受到保护。 （公信力：指即便登记簿的记载存在错误，第三人也有理由相信登记簿记载的权利人就是真实的权利人） (善意、对价、登记) 对登记机构：产生约束力，未经法定程序不得修改、增删。 例外：因异议登记而例外 　异议登记后，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。 因非基于法律行为的物权变动而例外 　登记与物权生效制度 基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动，物权公示的区别。 基于法律行为的物权变动,主要是当事人合意行为，体现意思自治原则，符合法律规定、物权变动通过合意＋公示来完成。 非基于法律行为的物权变动，直接依据法律的规定或者事实行为而发生物权的变动。（２８、２９和３０） 3、登记资料（登记档案）、登记簿、权证间的关系 来源、性质、功能上存在差异 通过登记程序形成登记资料 按照登记簿内容要求从登记资料中形成登记簿 根据登记簿按照权证（权属证书、登记证明）的内容打印证书、证明 楼盘表≠登记簿 登记资料（） ＞登记簿 ＞权证 最高法审理房屋登记司法解释 １、登记机构赔偿问题 ２、登记审查标准 ３、民行交叉处理 ４、登记与辅助行为关系 ５、登记关联关系处理 缘由 法律规定的不明确 审判实践的不一致 公众诉求的不相同 化为：登记机构的审查压力 关联：登记机构的赔偿责任 之争 １、实质审查 ２、形式审查 ３、实质与形式审查兼有 形成之现状 学术：百家争鸣 司法：百花齐放 公众：百态竞现 登记：百感交集、百思不得其解 要求： 真实 完整 关联 一致 合法 有效 人民法院审查的重点： 是否进行了一致性审查 是否符合当时的法律规定 是否遗漏了重要步骤 是否达到了审慎合理的注意程度 是否充分利用了当时的技术条件 关键点：妥善处理好民行交叉问题 处理原则：民行交叉的情况，应区别行政诉讼和民事争议分别处理，有利于分清责任。 处理路径： 房屋登记行政诉讼以民事争议的解决为前提的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议；有关人民法院、仲裁机构等处理民事争议期间，应当裁定中止行政诉讼。 案例 房屋所有权人甲，与乙签订了房屋买卖