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丹东市地产市场调查报告.docx

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丹东市地产市场调查报告

专业社会实践报告姓 名:达国栋班级和学号:B1008 1413100828学 院:城市建设学院系别和专业:工程管理(造价方向)指导教师:沈晓慧实习类型:实践性完成日期:2012年7月14日丹东市房地产市场调查报告调查时间:2012.07.09-2012.07.14调查地点:丹东市内调查内容:丹东市房地产市场发展及前景一 、丹东市房地产市场背景简析丹东市作为我国沿海又沿边的开放前沿,丹东的房地产开发有着较为优越的地理环境。丹东边境地区属于我国少数名族聚居地,边境地区的发展和稳定直接影响着国家的稳定和和谐。丹东地理位置上连接东北亚的朝鲜半岛乃至日本的主要陆路通道,是东北亚各国合作交流的必经地之一。丹东自然环境优越,气候宜人,年平均气温6.8-8.7度,海洋性气候明显,冬不冷夏不热,适合人类居住。充分利用丹东沿边、沿海、沿江优势,发挥我国最大边境城市的区位效应,可以在东北亚经济合作中起到桥梁作用,对丹东市的房地产开发具有极大的推动作用。二 、近年来丹东市房地产市场运行概况1.房地产开发投资快速增长(1)2009年丹东市区完成房地产开发投资68085亿元,同比增长59%,房地产开发投资占市区固定资产投资的比列为31%,市区商品房施工面积480.43平方米,同比增长11%,其中住房施工面积417098万平方米,同比增长13%;(2)2010年,丹东楼市呈现出供需两网的发展趋势,市场开发达到历史之最,百姓的购房热情空前增长,楼市热点较为明显,带动房价上涨并延续到2011年。(3)2011年,丹东市区住宅面积达2302910平米,商业住宅面积2597150平米。(4)今年,丹东是全国房价涨幅最快的城市之一,其中有四个月单月同比涨幅位居全国70个大城市守首位。2.房地产信贷支持力度加大2009年末,丹东市房地产贷款余额58.24亿元,比年初增加18.99亿元,与去年同期相比增幅为48.4%,个人购房贷款余额为40.79亿元,比年初增加10.68亿元,与去年同期相比增幅为35.5%;其中公积金贷款余额为15.22亿元,比年初增加5.31亿元,与去年同期相比增幅为53.6%;三 、丹东市房地产市场综合分析环境分析:沿江区域是丹东市最好的地段,也是丹东房价最高的区域。保利地产之所以价格高,区划速度也不错,是因为一是品牌优势的炒作;二是靠山;三是项目规模大。城东区域的楼盘主要是元宝区和振安区的楼盘,从数量上来看是最多的。新城区现在的政府办公区、环保产业区、仪器仪表等都在建设当中,商业也逐渐配套成熟。 产品分析:沿江区域的楼盘全部为高层,玫瑰庭院是底商和高层。城中的楼盘大多以多层为主,也有部分高层。城东区域的建筑以多层为主,有部分小高层。新城区住宅大多都是高层产品。3. 价格分析:沿江的楼盘以振兴取得沿江楼盘价格最高,其次是元宝区和振安区,也就是从西往东价格从高走低。城中区域的放假大约在3500-5000之间,价格上升是因为保利地产的入驻,整个拉动了周围楼盘的房价。城东区域的房价在3200-4500之间,此区域大多是当地的开发商。新城区的房价大约在2800-4000左右。紧邻鸭绿江项目均为高档社区,20-30层高层,户型150-200平方米为主力户型,项目起价5500-5800元,均价6000元以上。4. 客户分析:沿江区域的客户是丹东的高端客户,还有一部分东北三省投资客户,以及在丹东的朝鲜人和韩国人。城中区域客户大多是丹东本地的较多,暴力楼盘有部分投资客户,而且全款到位的很多,这也证明了丹东人购买力非常的强。城东区域的客户大多是丹东本地的卡户,以及部分投资客户。新城区的入住客户大多为丹东的高端人士和朝鲜、韩国以及东三省的偷投资客户。5. 去化分析:沿江区域的楼盘销售都非常火爆,淡然也是存在尾盘,尾盘有两种,一种是水岸豪庭的高房价楼盘,楼层较高的,另外是玫瑰和绿江剩余的楼层不好的,一班1-4层全未销售。城中由于离市区较近,整体上销售都非常火爆。城东区域有部分楼盘去化速度一般,例如御景园从07年开始卖,到现在一起总共35栋去化率才达到80%多。6. 户型分析:沿江区域户型大都是200左右的大户型,而且以3居为主。四、丹东市房地产市场发展前景1.老城区房地产市场发展滞后(1)老城区房地产投资客户日益渐少,目前仅有20%的投资客户。(2)沿江的土地已经基本成熟没有土地,其他区域风险大,竞争大。(3)入驻老城区风险较大,另外新城区的土地比老城区有潜力。2.新城区市场前景广阔 新城区的楼盘主要为新加坡城、东兴园、绿江大湖城、牛顿方式,这些楼盘的开发商有北京、江浙、温州的外地开发商校多,这些开发商的验光都是很好的,丹东新城区的发展非常有前潜力。前阳地段有待开发丹东沿江地块,老区以及新区都已成熟,没有土地,唯有前阳的沿江区域有土地可

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