临沂市罗庄区永福园项目报告94p.ppt

-现状归结 -区域分析 -地块周边配套 -地块分析 -产品建议研究 -产品建议研究 -立面建议 -立面建议 -立面建议 -立面建议 -户型研究 -户型研究 户型布局原则 -户型研究 户型布局原则 -户型研究 户型布局原则 -户型研究 户型布局原则 -推盘节奏 -推盘思路分析 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 4 5 1 市场现状 竞品项目 市场需求 产品定位 住宅研判 3 2 3 产品定位 -矛盾阐述 项目产品与所在区域功能 的矛盾 项目所在罗庄区域主要功能是自住置业和改善型置业，当前区域内项目以中端置业为主，高端置业为辅。而我项目主要以普通置业为主，与罗庄区域所发挥的主要功能存在矛盾，为产品的定位带来巨大困难。 产品定位 产品特性与区域资源的矛盾 项目所在区域位置属高新区罗庄区结合地带，人口居住密度较小，人流量稀薄，生活氛围不强，而我项目的绿化率较低，容积率较高，这和罗庄区稀薄的人口想成一大反差，产品的定位带来巨大困难。 -矛盾阐述 产品定位 -核心客群界定 经过我们永福苑项目调研小组对各竞品项目进行深度调研，整理分析发现，该区域内竞品项目的客群主要来自两个方面：罗庄区、乡镇区域，下县区域客群占比较少，主要为来自苍山的置业人群。这也应证了需求调研中主要客群来自罗庄区的需求结论，所以乡镇置业人群也占据我项目核心客群的一部分。 考虑到我项目属于罗庄区，并处于二个区的相接的区域，这个区域在整个罗庄具有刚需置业、乡镇进城、城区改善居住环境等市场行业作用，为我项目界定核心客群提供借鉴意义，对核心客群进一步把握。 产品定位 综上所述， 项目核心客群，主要分成以下几种 -核心客群界定 产品定位 -核心客群界定 产品定位 核心客户 游离客户 客群：临沂苍山置业者及周边低收入置业者 职业：企业单位中低层管理者及员工、私营生、意业主、进城务工人员 目的：一改、部分刚需 需求：三房、 特征：普遍对楼盘品质及其它要求略低，更关注于价格方面的主导因素，对生活配套、区位环境、交通、区域有一定的要求 客群：临沂罗庄区置业者。 职业：高新区企业单位中高层管理着及私营生意业主 目的：改善型、投资 需求：三房 特征：对楼盘品质、区位环境、区域发展的升值潜力要求较高，亦有部分投资型需求 客群：罗庄区乡镇刚需型 职业：私营生意业主、进城务工人员。 目的：刚需自住、一改 需求：三房、两房 特征：对楼盘品质、区位环境、区域发展的升值潜力要求较高，价格及性价比也是重要的参考因素 重要客户 核心客户 60% 30% 10% 最终，本案普宅产品实现主流购买力即“罗庄区高新区改善型”、“乡镇下县刚需型” 及“周边刚需型”。 -户型配比研究 结合供给量和去化曲线，可以看到供给量大且去化较好的区间为100-110㎡的产品，可见100-110㎡产品是当前区域内热销的产品。而供给量最大的为115-125㎡产品，其次为90-100㎡产品，这也说明当前区域内对这区间内的产品有较高的需求。 　　当地需求面积相对较为集中，主要区间为100-120㎡，占比约为52.77%，其次120-130㎡的舒适三室及90-100平的紧凑三室也有一定需求约占30%。普通置业者需求主要集中在三室户型产品上。 产品定位 结合核心客群对户型配比进一步推导 罗庄区改善型 苍山刚需型