安康市房地产市场调研报告.doc

安康市房地产项目市场调研报告 一﹑城市概况 （一）城市现状 安康市位于陕西省以及西北地区最南端，属亚热带大陆性季风气候，具有典型的南方气候特征，一年四季分明，雨量充沛，无霜期长，山川秀丽，资源丰富，历史悠久。　　安康地处“秦头楚尾”，地缘和区位优势独特，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，即东与湖北省(竹山、竹溪、郧县、郧西)连接，南与川渝两省市(万源、城口、巫溪)接壤，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称安康为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。在陕西省内，安康北与省会西安市(周至、户县、长安)毗连，西与汉中市(佛坪、洋县、西乡)为邻，东北与商洛市（镇安、柞水）接壤。 2009年西康高速全线贯通，安康从此融入西安2小时经济圈，对进一步促进安康与关中及发达城市的经济文化交流和联系，打造西安、成都、重庆“西三角经济圈”具有重要意义。 （二）经济现状 1.国民生产总值 据2009年统计，全市生产总值达274.95亿元，比上年增长15%，增速首次高于全省水平1.4个百分点。分产业统计，第一产业65.95亿元，增长6.2%;第二产业95.16亿元，增长17.8%;第三产业114.20亿元，增长17.2%。三产结构比例为23.9：34.6：41.5，第一产业比重明显下滑，二三产业比重有所提升，经济结构进一步优化，人均生产总值10341元，增长速度14.8%。 安康经济高速发展，第三产业逐步成为主力产业，从产业比重增长情况来看，第三产业增速最快，城市扩容能力进一步提升。近两年，安康经济发展步入稳定期，为各行各业在快速稳定发展提供了优质的外在环境。 2.固定资产投资 2009年，全市固定资产投资完成272.77亿元，比上年增长35.9%，从三产投资情况来看，第一、二、三产业分别完成投资16.31亿元、68.83亿元和118.68亿元，分别比去年增长48.4%、45.3%和28.1%。 近几年，安康城市固定资产投资保持高速增长趋势，增长率在36%左右徘徊； 从固定资产投资与GDP在关系来看，固定资产在GDP中比重极大，城市实体经济并未得到有效在发展，城市短期的快速增长并不能为城市长久稳定在发展提供帮助，经济方面抗风险能力较弱。 3.社会消费总额 2009年，全社会消费品零售总额93.65亿元，增长19.7%。分地域统计，城市消费品总额30.15亿元，增长19.8%;县、县及以下消费品总额63.41亿元，增长19.7%。 全市外贸进出口总值1686.7万美元，比上年增长61.7%。旅游入境人数1.31万人次，比上年增长18.1%，国内游客旅游人数达599.69万人次，增长92.9%，总收入21.83亿元，增长94.5%。 社会消费总额总量保持增长，但增长速度出现一定下滑，居民消费动力受阻。从GDP、固定资产投资、社会消费品零售总额关系来看，整体经济向好，但经济稳定性与可持续性较差，经济过热趋势初步显现。 二﹑房地产市场分析 （一）房地产行业背景 1.房地产投资分析 近几年，房地产投资总量快速增长，尤其2007～2009年三年，房地产投资总量快速增长，但从增长幅度来看，房地产投资增率极不稳定，增长趋势大起大落，由此可以推断安康房地产市场属于初级发展阶段，市场稳定性较差； 2.房地产投资与固定资产投资 从房地产投资与全市固定资产投资关系来看，房地产投资占比极小，2009年仅占全市固定资产投资的4.64%，整体社会固定资产投资中房地产投资所起作用非常小，因此房地产的起落对安康整体经济影响不大，且房投比重偏小严重影响到政府对房地产行业在重视程度，同时影响到安康人将房地产作为资产投资的观念，市场房地产供应主要以自住为主。 3.开发投资受益 近几年安康房地产投资投入产出比：07年商品房销售额/房地产投资额=1.62；08年商品房销售额/房地产投资额=1.23；09年商品房销售额/房地产投资额=1.46。 房地产投资投入产出比高居不下，一般城市投放产出比都比较小（1），安康房地产投资收益良好，投入产出比比较高，是极为理想的开发投资胜地。 （二）房地产供需分析 从安康房地产供需两个方面来看，2009年竣工面积91.6万平米，销售面积为103.13万平米，竣工面积明显小于销售面积，市场去化以期房为主，供需结构为供不应求；伴随着供应的增加，供需比在逐步缩小，城市扩容速度远小于市场供应扩张速度； 年度 施工面积 竣工面积 销售面积 2009 281.8万 91.6万 103.13万 2008 220万 52.85万 82.24万 2007 134.17万 60.47万 69.32万 开发施工量大，竣工量小，市场开发周期远大于销售周期，市场施工进度普遍延误，从市场