房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处.doc

房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理 一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 (一)营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税务处理，属于销售回迁房行为。 返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。 2，返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。 没有特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 3，返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。 返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。 二、企业所得税 本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。 财税[2011]70号财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： （一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。 此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。 三、土地增值税 1，如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。 企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 2，返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。 土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。 土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。 然后还要根据国税发[2006]187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，进行综合评定的价格。 对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。 企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 四：契税 根据＜中华人民共和国契税暂行条例＞第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。 五、会计处理 土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。 收到返还款时： 借：银行存款3000 贷：预收账款3000 完工结转收入时： 借：预收账款：3000 贷：营业收入 3000 二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿） 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。 协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。 国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。 约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。 相关税务处理： （一）、营业税 根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定： “纳税人受托进行建筑物拆除、