房地产项目住宅和商业可行性分析报告.doc

明珠项目可行性分析报告 目录 总论 项目建设的必要性 市场分析与预测 项目销售具体测算 项目选址及建设条件 建设规模及功能标准 建设方案 环境保护，绿化及节能 项目管理、物业管理与实施进度安排 投资估算 招投标方案 资金筹措、投资计划及借款利息 财务分析 风险分析 附件： 项目单位法人营业执照 项目单位房地产开发经营资质证书 总论 项目概况 项目名称 项目主办单位 法人代表 建设地点 建设规格 总用地规模21944平方米（43.716亩），总建筑面积53443平方米，其中住宅41025.12平方米、沿街商业门面3885.95平方米、超市面积5255.02平方米、车库面积2482.97平方米、会所托儿所519.27平方米、物业管理用房274.67平方米、自行车库430.4平方米、地下室面积531.99平方米。 开发商概况 常德房地产开发有限公司成立于2006年4月，系湖南省纺织骨干企业湖南集团下属子公司，注册资金壹仟万元。经营范围涉及房地产开发与销售，房屋租赁，市政工程建设及配套设施施工，金属材料、建筑材料、装饰材料销售等。已投资开发建成的桃源县“八方商业广场”总投入资金6000多万元，建筑面积55000平方米，配备有大型超市、宾馆、屋顶花园、智能系统，健身会所、幼儿园等等，是目前桃源县屈指可数的高档楼盘，也是桃源县目前最高建筑物和标志性建筑。公司以高度的责任感，优良的产品质量，完美的配套设施，良好的售后服务与物业管理赢得社会赞誉。 项目建设背景 2006年，常德房地产业发展势头良好，整个行业在景气的空间运行。全年房地产销售状况良好，市场需求的强劲。伴随着改革开放步伐的不断加快，2007年将是常德房地产一如继往、持续发展的一年。特别是旧城区改造力度的不断加大以及新城区的不断扩张，常德市城区面貌已焕然一新。本项目周边地区的改造、开发进程也在不断加大，本项目紧邻新开发的三闾路和207国道，为进入市中心的交通主干道之一。此地块为原金健面粉厂厂房，房屋陈旧，布局零乱，噪音和粉尘污染重，是常德城区最后一家搬迁的厂房。拆除这些旧厂房，新建一批具有现代建筑风格的多层和小高层住宅，既能满足广大人民群众的住房要求，又能为城市环境面貌的改善增景添色。 可行性研究报告的研究范围 本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、住宅和商业市场分析及营销战略、建设条件、建设方案、建设规模及功能标准、环保及节能、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究、并提出有关建议及方案，供投资主体和审批部门做投资决策参考。 主要技术经济指标 “东城明珠”技术经济指标 项目 数据 规划总用地面积 21944平方米 总建筑面积 53443平方米 其中 住宅 41025. 12平方米 沿街商业 3885. 95平方米 超市 5255. 02平方米 车库 2482. 97平方米 公共设施 393平方米 会所托儿所 519. 27平方米 物业管理用房 274. 67平方米 自行车车库 430. 4平方米 地下室面积 531. 99平方米 容积率 1. 8 建筑密度 35. 05% 规划住宅户数 370户 停车位 208辆 绿化率 40% 财务指标 指标名称 单位S 指标 建设总工期 月 18个月 总投资 万元 销售收入 万元 9401 息税前利润 万元 1983 利息 万元 828 所得税 万元 611 净利润 万元 544 投资利润率 % 26．8 投资净利润率 % 7．3 自有资金净利润率 % 13．9 财务内部收益率 % 25.3 财务净现值 万元 470 动态投资回收期 月 22个月 研究结论与建议 本项目建设符合国家产业政策。今年我国固定资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需。随着单位福利分房的消失和城镇住房制度改革，住宅业将成为新的经济增长点。 国家取消福利分房制度以来，居民住宅消费由过去依靠单个分配转向市场，消费主体由团体向个人转变，市场需求量逐年上升，商品房供不应求。现阶段我国住房平均水平与国外相比尚有较大差距，需求旺盛的局面将持续较长一个时期，因此，商居建设具有较好市场前景。 该项目位于常德市东城青年东路与三闾路的交汇处，未来东城CLD（中央居住区）人文中央和商业核心，周边聚集了近10万常住人口，流动人口近1万人，半径1000米区域内,伴随水星·香榭里、东经名邸、东方星城、德园经济适用房小区建成并陆续入住，一个渐渐成型的中央居住区已经初步亮相，“锦天·东城明珠”项目的出现，必将使常德东城的居住环境进一步提升，同时将极大促进东城商业消费力的增长，进一步优化常德东城的购物环境，使常德市委、市政府的宜居战略初步实现在东城范围内。 项目的全部投资财务内部收益率为25.3%，全部投资财务净现值为470