昆明江岸小区盈江路社区商业项目调整建议.ppt

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 拍 卖 1、允许认购权转让，确保认购客户的延续以及增加由于转手卖铺而辅助拉高价格的可能。 2、所拍的产品一定是单栋所有商铺中最好的类型，只拍临街联体单位此类产品。 3、从拍卖的产品数量比例看，基本保持每100间拍10间的比例。 4、拍卖两大前提：一是整个项目的诚意金收取量达到1000份；二是项目二三层基本完成大户的租赁签约。 5、拍卖也采取分栋按号序的方式一栋栋地拍，拍一栋，消化一栋（消化即选铺大会），每周均安排一轮拍卖。 6、在拍卖的保证金方面也是和选筹一致，外铺收10万保证金、内铺收5万保证金。拍卖结束后，如认购权的拍卖价大于其保证金，客户必须在第二天内补齐差额款项。 7、拍卖基价按照每平方米2万元执行（待商定），以此做为认购基价来拍卖认购权。 8、拍卖公告将在拍卖一周前公布（含本次具体的拍卖铺位）。 9、拍卖规则 （1）商铺实行逐套拍卖，价高者得的原则。 （2）竞拍卖人必须交纳保证金或定金（10万/5万元）才可以参加“拍卖”大会，保证金的数量需要视买家意向“竞拍”的商铺数量，以此类推，多交纳保证金就可以拥有多个选铺的权利。 （3）竞拍人交纳保证金后，领取拍卖须知和拍卖商铺的平面图、拍卖号牌。 （4）竞拍人每竞拍到一套商铺后，竞拍人所持有的拍卖号牌将统一收回。 （5）现场设立商铺拍卖保证金收取点，竞拍人可以随时交纳保证金参加拍卖。（现场通过告示和拍卖师进行公布，其他媒介不进行公布）。 （6）严格遵守拍卖的行规，避免出现不公平的现象，如：提前举手无效、落锤后无效等。 拍卖操作流程与细则 营销策略 销售策略组合 附件 案例借鉴：国内商业街的经营、管理经验 案例 建外SOHO 海南外滩步行街 深圳东门 上海新天地 商业形态 商铺 集中式商业＋商铺 集中式商业＋商铺 集中式商业＋商铺 所有权 全部销售 产权分散 少量经营，销售为主，产权分散 集中商业产权集中 商铺产权产权分散 全部经营 产权统一 物业管理 专业物业管理 专业物业管理 专业物业管理公司 专业物业管理 经营管理 无统一管理 聘请专业经营管理，统一推广、营销 商铺无统一经营管理；大商业未统一的经营管理 开发商进行统一的经营管理 盈利模式 销售利润 销售利润为主 销售利润 租金收益 租金收益 操作节点 销售期，负责商铺招商后期，负责租赁 实行三年反租。 三年内，聘请专业经营、管理公司 商铺没有统一的商铺租售管理部门 开发商成立新天地营业部负责经营管理 区域特点 城市商务区 商业市场明显商业前景好 较陌生区域，开发商做热市场 老城商脉传统 商业市场明显 城市商务区 商业市场明显 案例借鉴 现有业态有一定的客户群体，并且临街，对于业态的调整并不看好。 适合中端消费的娱乐、桑拿城，中端服饰。 居住外来人口占多数，消费水平处于中档或中低档水平，无法承受高端商品，街区陈旧，但配套能满足基本需求。 1、商家对业态调整的心态？ 2、对于本案什么样的商业适合入驻？ 3、对于本社区商业的现状看法？ 客户访谈 * * Part IV ｜商业定位 功能定位 业态定位 价格定位 营销定位 功能定位 类 型 商业规模 入住商户 商圈辐射人口 邻里型 7000平米以下 10——20户 1.5万人以下 社区型 1.3万平米 20——100户 1.