湖北天门市中盐国利·天骄豪园项目营销推广策略69p.ppt

报告提纲 一、面临的市场环境 1、国家房产政策进一步紧缩，限购令初见成效 2、武汉等一、二线城市受政策影响较大，暗降促销蔚然成风 3、天门房产市场也受到了一定的影响，二套房门槛变高 1、近年以天门新城为代表，城市开发放量剧增 2、“西湖御苑”等高档楼盘不断涌现，高端客户抢夺战不可避免 3、高层、小高层竞争异常激烈，传统多层物业形态亦稳步发展 4、2011年及以后天门楼市将受到较大的挑战，市场竞争更加激烈 价值体系建立的两个层面 价值体系是分析与发掘项目价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值。对于天骄豪园项目，我司明确项目的价值体系建立是基于功能价值和文化价值两个层面。 绝佳地段的高品质住宅社区 地段 —— 竟陵中央，地段优势十分优越 配套 —— 自有16580㎡高规格商业 房型 —— 户型科学，并规划有44㎡的小户型 环境 —— 闹中取静，并规划有精致园林 投资 —— 升值潜力较大的高端物业 特色 —— 包含别墅的社区，天门仅有，同时 也为本案的一个独有USP 尊贵的、享受的、人文的生活领地 （1）尊贵的 天骄豪园的竟陵中央金钻地段位置、有别墅的社区、简洁现代外立面、大开间结构、美轮美奂的大飘窗等等细节无不打上尊贵的烙印。 （2）享受的 周边成熟完善的配套、本身的大体量商业配套、细心周到的贴心物管，生态和谐的园林景观，先进的社区智能化等，时时刻刻让业主感觉到“生活就应该是享受的”。 （3）人文的 项目周边有西湖公园、陆羽广场、市幼儿园、市实验小学、华泰中学、老干部活动中心等，人文气息浓厚，处处体现文化的气质。 “天骄豪园”是为社会精英人士度身订造的 “天骄豪园”满足更多元的生活居住需求 “天骄豪园”是高品质生活的代言词 “天骄豪园”带给人们无限的期待与遐想…… ※ 天骄豪园市场形象定位 　※ 传播推广调性 　　纵观项目绝佳的地段位置、宏大的建筑规模、先进的设计理念、优良的建筑品质、高端的目标客群、高雅的楼盘气质等等优势，我们确定本项目的总体营销推广调性为： 营销攻略框架 营销目标 1、打造竟陵城心标杆物业 2、实现项目在片区同类物业的更高价格 3、满足项目可持续销售的要求 4、塑造并优化“中盐国利”在天门的开发品牌 　营销推广调性 　　纵观天骄豪园项目绝佳的地段位置、“有墅有街”的独特USP、先进的设计理念、浓郁的学院人文氛围、优良的建筑品质、高雅的楼盘气质等等优势，我们确定本项目的总体营销推广调性为： ※ 项目推盘攻略 推盘思路： 从降低风险及利润最大化的原则，我司建议分三次推盘。 第一批：推3#楼及商业， 第二批：推1#楼及联排别墅， 第三批：推位置好、景观最好的2#楼，价值及价格逐步提升 根据我方经验，阶段性的开盘，更利于房源销控；同时，可不断制造市场热点，吸纳客源。 分批推盘示意图 分次推盘时间计划（注：具体时间节点，随发展进度而调整） 分期推盘注意事项 1、在天骄豪园分期推盘过程中，我们建议一定要实行控盘策略。精细销控先保留一部分好的房源，尽量先去化掉差房源，以免只剩下差房源，难以销售。 2、差房源原则上全过程不销控。 3、根据销售面积与销售速度，机动提升价格，增大好、差房源的价差，争取均衡去化及利润最大化。 4、将景观资源最好的2#楼作为本案的最高价值体现，包装上以”最后保留臻品“的形式呈现。 5、每波房源推出后，销售超过75%，即迅速加推后续波段。 ※ 阶段性营销推广思路 我司建议本项目主要分三阶段推广 第一阶段为入市形象期，高调入市，引起轰动，制造项目的影响力； 主打“墅质社区 领袖城中央”的形象牌，树立差异化的品牌形象。 第二阶段为热销期，传播力度逐步加大，顺势推出3#楼及商业；同 时为二、三期的推出做好铺垫。 第三阶段为全面强销期，放大商业、园林、临墅高层的综合优势， 凸显项目高端居住品质，获得“名利双收”的双赢结果。   各阶段传播主题及通路 第一阶段：入市形象期 时间：2011年7月----2011年9月 目标：高调入市，以竟陵城心顶级高档楼盘形象占据高点，建立市场领导者形象 主题： 墅质社区·领袖城中央 广告语一