滨州红星美凯龙·星凯广场项目策略简报必威体育精装版106p.ppt

红星美凯龙·星凯广场项目策略简报 矩构营销策略思路 市场观察MARKET RESEARCH 市场现象一 市场现象二 市场现象三 市场现象四 市场现象五 滨州经济 中国GDP排行70位城市，滨州市 1230亿元 人均可支配收入在山东排行12位 市场观察结论 美凯龙研究RED STAR MACALLINE （1）美凯龙优势研究 红星美凯龙 红星美凯龙 红星美凯龙 红星美凯龙 红星美凯龙 红星美凯龙 红星美凯龙 红星美凯龙 （1）美凯龙优势研究总结 （2）美凯龙合作开发项目研究 结论一 美凯龙卖场外商业的普遍特点： 都有返租回报式的折扣销售 都采用委托经营10-20年保障信心 美凯龙布局山东的计划 2015年在山东门店总数将达15家 　“山东是红星美凯龙重点布局及发展的区域，2009年开始，从青岛登陆渗透胶东半岛，花五年时间每年发展1～2家，五年内完成胶东半岛的市场布局。到2015年，红星美凯龙在山东的门店总数将达到15家，总营业面积超过120万平方米”。 结论二 美凯龙在山东： 美凯龙布局山东的计划既有利于提升当地对其品牌的认同感，也易对本案造成客户分流的影响 从潍坊和洛阳的返租折扣表明，“前十年100%返还”的返租形式更能被当地接受 本案可以立足于缺少龙头家居品牌市场的滨州，覆盖没有红星美凯龙进驻的东营和德州等黄河三角洲城市 （滨州+德州+东营=366.15万+201.78万+569.0万=1137万人） 矩构建议： 为了达到冲破投资者“信心不足”的迷局，我们建议： 项目B馆不但要借势成功的红星美凯龙品牌； 更重要的是仿效美凯龙“市场化经营，商场化管理”的成功商业模式； 由于滨州收入偏低和美凯龙的高端定位，所以B馆招商定位在中偏低的品牌和美凯龙中没有的业态，与美凯龙形成错位和互补，形成一个一站式购全的家居王国； 销售方式采用包租形式，保障市场的成功运营，最终让投资者赚的不是租金，而是乘数级的升值; 需要开发商提供一张漂亮的开发经历和实力的成绩单，让投资者产生更多的信心。 项目分析POSITIONING ANALYSIS 项目SWOT分析 优势： 地处城市发展的主方向，经济开发区 市政重点扶持的商业项目 开发区的服务业发展优惠政策20条 踞于黄五路上，进入老城交通便利 具有红星美凯龙作为龙头商业品牌 自持50%商业作经营 市场化经营，商场化管理的成功模式 统一招商、统一定位、统一服务、统一管理 返租回报，包租经营 建议：专业招商运营公司统一运营 建议：让开发区设立一站式审批窗口，为商家提供快捷进驻服务平台 建议：构建项目网站，为进驻商家开启网络传播平台 建议：搭建网络交易平台（为商家搭建淘宝网店），为商家开辟巨大的网络交易市场 开发商实力+浙江模式 项目SWOT分析 劣势： 非中心地段 虽是城市发展方向，但游离在西部开发的断点上； 周边虽有几条公交线等仍不算便捷。 建议：设置免费大巴，前期可作看房车，后期可以作广告媒体+为市场服务的免费大巴。 项目SWOT分析 机会： 城西大开发，跨世纪重点工程开发 滨州地产开始发力，加上德州和东营，5年内有近1000亿家居装饰市场潜力； 家居装饰市场普遍缺少龙头品牌 大部分市场没有专业的统一经营和管理 人民币贬值和住宅投资受限制，带动商铺投资 项目SWOT分析 威胁： 不少类似定位的市场对本案构成较大的分流，尤其是市中心的商业项目； 就在本案周边的中博和浙江大市场，虽然销售不错，但租金回报低至4-6%,且大量经营不善，转让的很多，容易让不少投资客队对非中心商业失去信心。 SWOT分析结论 一个模式 一个龙头 三个平台 四个统一 八大优势 营销策略MARKETING STRATEGY （1）推广总精神(指导原则) 信心龙头 升值为王 全球龙头家居商业联邦 红星美凯龙︱龙头旺铺︱高级办公︱精品公寓 （3）主打口号 撬动黄三角, 鲸吞一千亿. Vi和广告表现ADVERTISEMENT STRATEGY VI系统及广告表现 公寓和办公定位APARTMENTOFFICE 公寓部分 产品概念包装三错层空间 分案名 星凯·奇寓 品牌联邦之上，三错层领寓 推广 寻找奇奇！ 通过寻找小奇的事件行销，引发整个滨州青年男女热议，到底谁是小奇？小奇怎么了？是出走了？还是藏起来了？谁会通过几个户外看板来寻人？等等猜测，让主要的适婚小青年客户的话题焦点聚集在小奇上，为后面的奇寓的推出创造足够的知名度和话题性 推广第一波 标题：奇奇，我错了! 知情者请致电没有开发商，没有地产LOGO，没有一切地产的元素，完全仿佛就是个寻人启事的广告。 推广第二波 标题：奇奇，我有三错! 知情者请致电仍然没有开发商，没有地产LOGO，没有一切地产的元素，仿佛好一段时间都还没找到