上海商业地产升温背后的逻辑-五合智库.PDF

上海商业地产：升温背后的逻辑 上海商业地产：升温背后的逻辑 五合智库 邹毅 肖益民 五合国际 刘力 博士 日渐升温的上海商业地产 自去年底以来，上海高涨的住房价格成为众人瞩目的焦点。围绕这个焦点，“房产泡沫”的 辩论之声四起，“房贷新政”等调控措施迭出，这一切无不指向住宅房地产。在这种大环境之下， 人们似乎忽略了另外一个新兴的房地产行业分支，那就是日渐受到追捧的商业地产。 其实，海外基金面对内地住宅价格的不确定前景，先知先觉的把目光转向了当时尚未被人 关注的商业地产，而上海成为其投资探路的首要之选。据悉，高盛基金、美林证券、莱曼兄弟等 海外投资基金已经相中上海杨浦区的“海上海”创意商业街商铺部分，甚至有意整体吃下。另一 方面，国内房地产开发商也不甘示弱。世茂、证大等大型开发商纷纷转投申城商业地产。其中， 世茂集团携手时代华纳合力打造“星光大道”，上海证大斥资 6.8 亿元收购大拇指广场的两处商 业物业，无不显示国内开发商对上海商业地产市场的看好。种种迹象表明，上海商业地产已经成 为国内外投资开发商眼中的香饽饽。 一时间，上海商业地产大有一飞冲天之势。这一态势的形成，与上海最近两年在商业房地 产上的投资增长有一定关系。从统计数据上看，2003 年上海营业用房投资额和商业用房建筑面 积占新开工房屋面积的比例都取得了较大幅度的增长。 图：上海商业营业用房投资额和建筑面积情况 图：2005 年上海新增住宅用地和商业用地情况 商业营业用房投资额（亿元） 住宅用地比例 商业用地比例 商业营业用房建筑面积占新开工房屋面积比例 90.00% 15.00% 70 8.00% 87.50% 13.00% 65 7.00% 85.00% 房贷 11.00% 82.50% 60 6.00% 新政 9.00% 80.00% 55 5.00% 7.00% 77.50% 50 4.00% 75.00% 5.00% 2000年 2001年 2002年 2003年 1月 2月 3月 4月 5月 资料来源：上海房地产统计年鉴，上海房地产交易中心 商业地产在上海蓬勃发展的势头，同时也与上海市在土地供应市场透露的信息不谋而合。 今年