上海核心区甲级写字楼——P2P退租空置率攀升.PDF

上海 核心区甲级写字楼——P2P 退租，空置率攀升 据上海市统计局，2016 年第一季度本市第三产业同比增长 11.5%。尽管经济指标维稳，P2P 借贷行业的普遍退租以及 新增供应致使核心区整体空置率于第二季度攀升。相应地，平均租金于季内出现下调。投资市场内，总价值超过人民币 150 亿元的 14 项交易于上半年公布。值得关注的是，一套全新的增值税征收体系自 5 月份开始执行，但其影响迄今稍 欠显著。 合计建筑面积约为 12.1 万平方米的四栋写字楼于第二季度进入上海市核心区甲级写字楼租赁市场。因此，截至 6 月末， 核心区总存量环比或半年环比增加 2.1%至约 580 万平方米。新增写字楼中的三栋楼于浦东交付（两栋位于竹园，一栋 位于陆家嘴），致使该区域平均空置率环比上升 3.9 个百分点或半年环比上升 3.5 个百分点，至 6 月末的 8.3%。与此 同时，浦西平均空置率环比上升 2.7 个百分点或半年环比上升 1.4 个百分点至 6.4%。其原因系政府于最近数月对 P2P 借贷行业的监管致使该行业出现普遍退租。因此，净吸纳量自 2008 至 2009 年金融危机后首次出现负值，约为负 69,000 平方米，上海核心区甲级写字楼市场整体空置率继而环比上升 3.2 个百分点或半年环比上升 2.2 个百分点至 7.2%。尽管如此，新增需求持续源自于法务、金融、IT 以及专业服务行业，其中，国内公司尤为活跃。 有鉴于众多楼宇 P2P 租户退租，部分业主在租金谈判过程中灵活度渐长，因此上海核心区甲级写字楼市场平均租金于 第二季度环比下降 0.5%至人民币 10.3 元每天每平方米（半年环比仍增长 1.2% ）。浦西的租金下调最为显著，因该区 域过往两年 P2P 租户更为集中。因此，该区域平均租金环比下降 1.3%或半年环比下降 0.4%至 6 月末的人民币 9.4 元 每天每平方米。浦东租金亦出现下调，缘于竹园子市场内新增供应租金低于平均水平。因此，浦东平均租金于第二季度 环比下降 0.2%至人民币 11.6 元每天每平方米，即便如此，浦东陆家嘴和竹园的各自平均租金在该两区域需求保持强 劲的背景下仍然实现增长。 全新的增值税征收体系在 5 月份于房地产行业开始推行。然而，现阶段评估其对业主及租户的长期影响为时尚早。短 期内，多数业主选择 5%增值税率（该税率仅适用于 2016 年 5 月份之前竣工的物业），并限制了营改增对其资产或租 户的显著影响。 1 华东区物业市场 2016 年上半年回顾及下半年展望 投资市场表现活跃，位于核心区及次中心总价值超过人民币 150 亿元的 14 项交易于上半年公布。核心区内，瞩目成交 包括远洋地产以总价人民币 23.9 亿元（人民币 48,000 元每平方米）从里昂证券购入黄浦的东海商业中心（含二期整 栋以及一期少量写字楼空间）以及瑞力资本以约人民币 12.2 亿元（人民币 49,481 元每平方米）从华人置业购入同样 位于黄埔的爱美高大厦。次中心市场内，交易多为自用买家购置物业，而诸如长风和四川北路等若干成熟次中心地段持 续对国内外投资者保持吸引力。 自今年起始至 2020 年，上海市生产总值年增长设定为 6.5%。该增速虽较往年将有所放缓，但上海市庞大的服务行业 以及该行业内多种产业的成长应将支撑该市对写字楼空间的持续需求。2016 年下半年，核心区预计将有超过建筑面积 67.6 万平方米的写字楼空间完工入市（其中包括摩天大楼上海中心大厦），为过往十年间半年最高水平。此番新增供 应将在后两个季度进一步推升空置率，并抑制租金增长。 短期内，众多业主的物业已于 2016 年上半年出现空置率骤然上升，政府对 P2P 行业的严格控制以及所引起的该类租 户普遍退租将继续对这些业主构成挑战。对于某些租户而言，机会或将出现，缘于其能够在与所青睐楼宇之业主的谈判 过程中获得有利地位。然而，这些空置空间预计将在未来若干季度内被其它各行各业悉数消化，其中包括金融行业（银 行、证券公司、及财富管理公司等）、专业服务公司、以及诸如联合办公与“互联网+”等成长型企业。 商铺——投资回暖，儿童业态活跃 据上海市统计局，2016 年前五个月全市社会消费品零售额同比增长 7.1% ，低于2015 年同期 0.9 个百分点。增速的放 缓可体现在若干已于 2015 年末或 2016 年初开始试营业的项目将其正式开业日期推延。上半年仅协信星光广场一个新 项目正式开业，总存量随之半年环比增长 2.0%至约 450 万平方米。 有限的新增供应及 2015 年新开业购物中心内活跃的新开活动引领整体空置率半年环比下降 1.9 个百分点至 9