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5.2 租金预估 此图可表示出上述市调结果 市 场定 位 租 金水 平 好百年 倾城汇 本项目 成熟项目 新项目 待建项目 本项目的定位高于竞争对手 租金价格可选择两个竞争对手之间。 根据市场调查结果可以得出以下结论： 楼 层 租 金（元/㎡） 面 积（㎡） 总 租 金（元） 负一层 100 2862 286200 一 层 140 1697 237580 二 层 110 2084 229240 三 层 80 2084 166720 总 计 8727 919740 平 均 租 金 105.39 综合收益预估： 项目年限 第1年 第2年 第3年 第4年 第10年 第15年 2011年 2012年 2013年 2014年 2020年 2025年 总面积(㎡) 8727 8727 8727 8727 8727 8727 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 出租面积(㎡) 8727 8727 8727 8727 8727 8727 租金标准(元/㎡·月) 105.00 110.25 115.76 127.34 205.55 313.30 租金增长率 0.00% 5.00% 5.00% 10.00% 10% 8.00% 免租月数 3 0 0 0 0 0 实际租金月数 9 12 12 11 12 12 年收入（万元） 824.70 1154.58 1212.31 1222.41 2152.56 3281.05 5.3 综合收益预估 其他收入主要包括管理费收入，广告收入，花车出租，活动场所出租、停车场等，根据经营期所处的阶段，按店铺出租收益的一定比例计提，具体测算标准如下： 项目年限 第1年 第2年 第3年 第4年 第10年 第15年 2011年 2012年 2013年 2014年 2019年 2024年 租金收入（万元） 824.70 1154.58 1212.31 1222.41 2152.56 3281.05 其他收入占租金比 1.00% 1.50% 2.00% 3.00% 12.00% 15.00% 其他收入合计（万元） 8.25 17.32 24.25 36.67 258.31 492.16 总收入合计（万元） 832.95 1171.90 1236.56 1259.09 2410.87 3773.21 5.4 其他收益预估 5.5 项目现金流预估 项目 年序 1 2 3 4 10 15 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2020年 2025年 现金流入（万元） 0.00 832.95 1171.90 1236.56 1259.09 2410.87 3773.21 租金收入（万元） 　 824.70 1154.58 1212.31 1222.41 2152.56 3281.05 其他收入 　 8.25 17.32 24.25 36.67 258.31 492.16 全投资现金流出（万元） 14498.17 351.49 508.80 521.79 531.43 1148.45 2086.95 总投资 14498.17 　 　 　 　 　 　 所得税 　 0.00 14.28 0.00 0.18 131.58 495.65 净现金流量(静态) (14498.17) 481.46 663.10 714.77 727.65 1262.43 1686.26 累计净现金(静态) (14498.17) (14016.71) (13353.61) (12638.84) (11911.19) (3979.01) (6086.96) 折现系数 1.00 0.93 0.86 0.79 0.74 0.46 0.32 净现金流量现值(动态) (14498.17) 445.78 568.48 567.38 534.82 584.76 531.68 累计净现值(动态) (14498.17) (14052.39) (13483.91) (12916.53) (12381.71) (7980.52) (5280.49) 5.6 财务预估总表 项 目 分析结果 商业面积 8727㎡ 总投资 1.45亿 前15年总收入 3.10亿 静态回收期 11.3年 动态回收期 16.66年 税后投资利润率 4.35% 内部收益率 1.43% 工程设计需求： 外立面：外立面的设计上参考江南大道欧式改造风格，同时尽量移走马路边高树。 内部装修：简约、温馨，突出喜庆气氛。 广告位：在项目面向江南大道中及