案例式土地增值税清算案例分析.ppt

国家税务总局讲师团 辛连珠 国家税务总局讲师团 辛连珠 案例式教学土地增值税清算实务案例 一、要求 以下给出的是永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）2011-2013年度“永辉花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。 二、相关资料 资料一、永安房地产开发有限公司基本情况： 永安公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2007年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号22200032645。 永安公司自2011年-2013年只开发了“永辉花园小区”项目，无其他开发项目。 （一）征地情况 2011年1月10日，永安公司与市桥西区国土资源局签定《国有土地使用权出让合同》（合同编号：天政地国（出）字【2011】第2号），以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发区土地50000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为商业用地40年，住宅用地70年，土地使用权出让金每平方米1500元，总额，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。 2011年2月永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。 （二）项目立项、规划情况 根据2011年1月20日取得的市桥西区发改委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设项目的批复》，该宗地开发项目为“永辉花园小区”项目，全部为商品房开发。 分二期开发（永辉花园一期、永辉花园二期）。项目占地面积50000平米。 一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率1.9。 二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0 。 许可证取得情况如下：   1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地（2011）1号“建设用地规划许可证”。 2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规（2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期） 3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期） 4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规（2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期） 5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期） “永辉花园”小区的计算单位 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场 注意问题： 1、会所用途变化 ？ 2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。 3、存在问题：不区分清算单位。 一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。 问题：纳税人为什么不区分清算单位？ （三）开发情况： 1、“永辉花园小区” 一期工程建设情况： 一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额，单位成本800元/平方米。 一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额，单位成本1200元/平方米。 一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。 2、“永辉花园小区”二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2013年12月底尚未办理竣工结算手续。 二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金，工程所需钢材全部