上海奉贤海湾镇项目计划书.doc

上海奉贤海湾镇项目计划书 市场背景 老龄化社会背景 我国人口老龄化主要呈现出以下三个方面的特点： 第一，人口老龄化速度快。自1999年进入老龄化社会以后，我国的老年人口将持续以年均六七百万的速度增长。据第六次人口普查结果，到201年，60岁以上人口已占总人口的1%（1.78亿），第二，高龄化趋势非常显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的不断提高，我国人均预期寿命已从解放初期的不到40岁，达到去年的74.5岁（北京市去年已达到81.2岁，上海）。随着平均寿命延长，高龄老人会很快成为老年人群体中的主体，到2050年我国80岁以上老年人将突破一个亿，占老年人口的25%-30%，从而使老龄化形势更加严峻。 第三，老年群体的需求越来越迫切。人口老龄化，是社会进步的一个标志，但同时也给社会提出了涉及方方面面的迫切需求。这些需求包括经济的、社会的；精神的、物质的。但重中之重是对养老护理的需求。目前老年群体中，相对健康的老年人约占75%，，高龄老人和带病长期护理需求，则是全社会需重点解决的迫切问题。 2011年至2030年，老龄化人口迅猛增长期。这一时期，上海人口老龄化乃至高龄化将加快。根据预测，这20年期间，60岁及其以上的户籍老年人口至2030年将猛增到561.26万，平均每年增加11.78万人发达国家相比，“在缴费率上，上海高于德国、瑞典等国家，但在保障水平上低于德国、瑞典等国家。 ” 目前养老方式主要有三种：居家养老、社区养老和机构养老，相对于老年群体的巨大需求，我国目前三种养老方式都存在各自的不足，养老供给严重匮乏。 2030年上海老年人口将达到500-600万的峰值。目前，中国第一代独生子女的父母已陆续进入老年期，社会正逐步进入“独子养老”时代与庞大的老年人数据相比，上海的养老院的数量和质量从上海民政局公布的官方统计数据来看，截至2011年底，上海户籍老年人口的数量约为348万，并且还在以年均10多万的速度递增而2011年上海共有600多家养老机构，总床位10.2万张。与日益严峻的老龄化形势相比，上海现有的养老床位供给能力不足。 上海市民政局上海已把养老福利事业的一些重要指标列入全市国民经济和社会发展的指标体系，从市情、市力的实际出发，以“适度普惠”为原则，注重老年人群的“福利提升” 2012年6月2日-3日，由中华慈善总会主办，中慈国际交流中心、中华慈善总会华夏养老基金共同承办的“中华慈善总会养老产业发展论坛”在上海召开。会议以“发展慈善养老产业”为主题。慈善事业涉足养老领域，是补充养老资源不足的途径之一。 温家宝总理在今年的政府工作报告中，提出“加快建设社会养老服务体系，努力让城乡老年人都老有所养，幸福安度晚年。” 合众人寿保险公司通过保险介入的养老模式及项目客户来源的保证 合众人寿保险公司至2013年6月全国保险客户约1300万人，全国共有26个分支机构，上海地区约保险客户54万人，项目客户群为上海及全国客户，并且未来的客户来源将与养老保险结合，同时吸纳上海其他渠道的中高端老年客户群 5、产品替换：CCRC社区老年公寓产品户型要与综合护理楼产品对接，以保障未来综合护理楼满员，协护功能可平移至老年公寓楼。 6、商住配比3:7 双中心 养老服务中心 总体要求 总面积控制在20000平方米左右 综合护理楼 约15000平米，满足床位及相关配套设施；包含专护、协助、康复、失忆四部分功能； 社区医院 约5000平米，为社区提供医疗服务，同时具有康复功能。 市镇活动中心 总体要求 总面积控制在25000平方米左右 展示中心 约5000平方米，包含禅堂（心灵会馆功能） 艺术活动会所 约5000平方米， 运动健身会所 约5000平方米 （内含室内外泳池，围绕景观设置一处） 生活餐饮会所 约5000平米 餐厅以外包经营为主， 幼儿园 2000平方米 包括室外游乐场和脑力开发中心 社区底商 围绕市镇中心设置一组社区底商 主要以超市、菜市场、小餐馆、服务为主。 社区广场 围绕市镇中心设置一处 中心景观 围绕市镇中心设置一处 双社区 AAC 社区 总体要求 首期开发容积率控制在1.0-1.2 CCRC 社区 总体要求 总体容积率控制在1.0-1.5 CCRC社区老年公寓 使用面积为35㎡的单间为标准配置 补充产品系 酒店产品 临街商业 酒店产品系 容积率1.5左右，总面积控制在20000平方米左右 临街商业 总面积控制在20000平米左右 会议型度假酒店 总体预留2万平米 CCRC体验中心 水疗养生中心 亚健康管理中心 休闲农庄产品系 休闲农庄 将所有不可建设用地用于休闲农庄等产品设置。 设置原则：更靠近活跃