写字楼营销思路.ppt

1、卓越大厦既有美式的建筑风格，同时又具有为创造美式办公理念——生产效率所具备的地理优势、项目硬件设施、项目软性服务等等。 2、购买卓越大厦的人，买到的不止是简单的一个写字楼物业，而是一种创造新利润的模式——政府的效应、会展经济效应、聚合效应、开发商在该项目所注入的互动元素等等。 3、开发商不断探索商业文化和企业发展模式，成立“华尔街”俱乐部，既提供了业主交流信息的平台，同时，定期的组织讲座，使整个大厦的业主始终处于商业发展新型思路的最前端。 * 写字楼营销推广思路 Part 1项 目 定 位 定位思考 写字楼物业不同于其它房地产物业，它有密集分布、产品类似等特点，而同区的大多数不同写字楼拥有相同的目标客户群，因此差异化定位是写字楼项目细分目标市场、争夺目标客户群、提高市场竞争力、促成项目成功的核心武器。 按照各个项目的特异性，每个项目有不同的差异化定位方向。目前写字楼定位一般有如下几种： 写字楼的差异化定位 产品差异化 概念差异化 形象差异化 地段差异化 地段差异化定位 会展时代中心－－会展特种物业 地址：福田区益田路与滨河大道交汇处 地段资源：深圳CBD中轴沿线会展中心旁物业、“1＋4”地铁“双子星物业” 充分利用与会展中心、1号和4号地铁线无缝对接的地理优势，切合会展经济高速发展的黄金契机， 定位为会展中心的配套物业。 根据项目地段的差异化、所拥有资源的差异化进行定位。 不同地段如口岸、CBD、区域商务中心、科技产业园、特殊经济圈等。 拥有不同资源如地铁上盖物业、海景资源、山景资源、景点景观资源等。 地段差异化定位 中国经贸大厦 －－中心西·全海景纯写字楼 地址：深南大道竹子林中段 地段资源：深圳CBD以西，深南大道沿线、全海景资源 以地段资源作为项目定位及推广语。 产品差异化定位 以自身产品硬件的差异化进行定位，提高项目竞争力。 不同产品有如档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调、层高、采光等不同差异。 金谷2号（海松大厦） 层高5.4m，LOFT办公空间 买一层送一层 利用其超高层高的产品优势形成核心竞争力，进行定位及推广。 概念差异化定位 提出一些新颖的概念，利用差异化定位吸引目标客户群关注。 比如生态概念，“以立方米计算办公空间”的概念，4P办公，3A物业，SOHO，STUDIO等概念。 安联大厦－－活体建筑，健康商务 GREENOFFICE的积极倡导者 150米“肺中庭”———安联大厦以高150米的中庭通感天地，展开一次天、地、人的美妙对话。　28个空中花园———28个空中花园隔层有序地分布在安联大厦四侧，2000平方米的屋顶花园根据步行空间和视线透视原理精心打造。 营销活动：深圳城市品牌与写字楼建筑——“活体建筑·健康商务”城市话题深度访谈 形象差异化定位 由区域形象聚变、企业形象聚变、人才聚变、配套聚变等一系列变化带来项目差异化形象，吸引目标客户注意力，提高认知度。在项目的地段、产品等优势不明显时，差异化形象定位是提高项目认知度的最好方法之一。 如高端标杆形象、区域配套形象、异域建筑形象等。 大中华国际交易广场－－世界500强专属领地 形象定位：中国CBD的“劳斯莱斯” 推广语：统御全球经济，成就中国首席商务豪门 超高项目形象，树立标杆，吸引社会的广泛关注，提高目标客户群认知度。 Part 2营 销 推 广 手 段 推广渠道分析 客户 客户 客户 客户 中介 朋友 活动 直邮 电话 新闻 广告 ... 写字楼推广渠道与住宅类似，主要是以各类广告及活动，树立项目形象，吸引目标客户群关注，促进销售。 推广媒体选择 报纸杂志：除了大众媒体外，可有针对性的选择目标客户群  常阅读的报纸杂志。 电视媒体：锁定客户群常关注频道，如金融、经济等。 广播媒体：一般选择交通台上下班时间，有效受众。 网络媒体：主流地产网站及目标客户群常浏览网站。 户外广告媒体：一般选择交通要道显要位置。 直效媒体：包括楼书、折页、DM等。 其它媒体：如飞机上的液晶电视广告、星级酒店电梯广告等。 媒体广告示意 楼书 报纸广告 网络广告 销售方式分析 写字楼除了跟住宅项目类似的现场坐盘销售、展会销售、开盘折扣优惠促销外，由于其项目目标客户较为特殊，一般是公司而非个人，因此写字楼营销一定要采取主动出击的方法，主要有以下几种： 专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关 电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方 式咨询其有否需求。 扫楼：进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜 在客户。 小组公关模式：