合生创展东丽湖项目前期定位.doc

合生创展东丽湖项目前期定位 目 录 第一部分：目标分析 一、目标要求 二、报告逻辑思维架构 第二部分：区域市场分析 地块素质分析 未来区域发展 区域市场综述 区域内普通住宅成交概括 区域内别墅成交概括 在售项目存量概括 未来区域内潜在上市土地供应概括 重要结论 第三部分：区域内客户来源分析以及主要诉求点 一、东丽湖区域需求机会 二、客户购房目的分析 三、客户特征 四、目标客户导入因素以及需求集中度分析 五、项目目标客户 第四部分：项目定位 项目定位思考 产品形象定位 建筑形态 建筑风格建议 景观规划建议 整体空间规划建议 户型配比建议 第一部分 目标分析 目标要求 1、通过项目准确的定位，塑造项目自身的竞争优势。找到市场的空隙，实现项目较快的消化速度。 2、通过项目准确的定价、户型设计和产品配比实现超地段价格。 3、在以万科、恒大、华侨城等项目为代表的竞品环境下，如何提升自身品牌价值，树立合生在东丽湖的品牌价值，使本案成为区域内具有一定影响力和带动作用的经典项目。 二、报告逻辑思维架构 开发目标 本地块和区域市场竞争分析 目标客群分析 关于开发的战略性思考 项目产品定位 第二部分 区域市场分析 地块的素质分析 1区位分析 本案位于东丽湖温泉旅游度假区内，东丽湖板块处于天津发展主轴线的中部，是成为连接中心城区、滨海新区、北京的重要一环；也是津滨产业走廊上的绿肺和后花园。 2、区域定位 东丽湖是环外当前发展最快的生态休闲居住区之一。 目前天津市规划的生态休闲居住区为，东丽湖、京津新城、南淀风景区、团泊新城、滨海湖、中新生态城、天嘉湖生态风景区等。从开发进度及配套水平来看，很多区域处于开发初期或规划中的阶段，东丽湖处于开发中期，相对其他区域较为成熟，区域概念被多数人认同，已形成一定的区域认知。由此，东丽湖是目前天津市环外发展最快的生态休闲居住区。 东丽湖未来将成为集生态居住、生态旅游和商贸配套服务为一体的综合性区域。 依托中心城区及滨海新区——建设成为全市全新的、重要的生态型居住区； 依托以航空为主的滨海新区产业功能区——建设成为高档配套服务区； 充分利用地热资源——建设成为特色旅游休闲度假区。 核心凝炼 发展优势明确——依托自然资源，定位生态居住是我们的发展优势。 发展机会——东丽湖目前已相对成熟是我们的发展机会。 3、区位交通 本项目位于天津市环城四区中的东丽区，处于中心城区及滨海新区中间位置，距离中心城区约25分钟车程，距离开发区20分钟车程。目前，该区域通过津汉公路、卫国道与市区相连，未来，茶金路与京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口，金钟河大街延长线也即将通车，未来金钟河大街可以直接连通东丽湖东丽之光大道。由此，区域立体交通路网已经形成。未来地铁2号线东丽湖支线将直通东丽湖温泉旅游度假区，公共交通有663、515、690路。 交通便利，主要交通路线包括：唐津高速、京津高速、京津塘高速、津滨高速以及津汉公路等，快速连接天津市中心城区以及北京、天津滨海新区，属于京津两地的重要交通节点。 4、区域配套 区域内已建和在建大型项目达10个之多，主要包括： ——生态高尚居住项目，已建成近30万平方米的具有北欧、意大利、西班牙风格的高尚别墅和公寓； ——已有的配套设施，万科滑水运动公园、万科模范实验学校、朗钜商业街、场地汽车赛车场、东丽湖游乐场、天海风水上运动俱乐部、高档酒店、飞瀑温泉、华纳温泉水会。　 东丽湖项目优、劣势 优势一，具有较好的区位优势，东丽湖区域与京、津、塘交通路网基本形成； 优势二，具有较好的生态环境优势，该区域为天津市7个自然生态保护区之一和天津市10大旅游度假之一，湖岸周长12公里，特有的湖景资源，生态环境良好，未来旅游基础将进一步巩固。 优势三，本项目临近空港物流加工区、开发区西区，有航空、临空、会展、物流以及海港等优势产业，为本案提供了产业支撑； 优势四，合生创展品牌优势。 劣势一，处于天津市近郊，周边配套仍不完善，作为第一居所的栖居环境仍不成熟； 劣势二，区域住宅存量较大及潜在供应土地量较大，存在竞争风险。 劣势三，目前东丽湖旅游休闲基础设施较薄弱，后期有待开发； 二、未来区域发展 项目所处区域规划以生态休闲为主题的新兴区域，周边已经有以万科、恒大、华侨城、朗钜等为代表的居住项目，后期将会有远洋、滨海汇能等开发商开发的项目上市，未来将是天津市重点开发区域。 1、区域规划 从东丽湖区域规划来看，分为四个分区，包括城市公园区、生态居住区、综合配套区以及特色休闲区。本案所在的城市公园区，临近生态居住区和综合配套区